Portugal tem, desde 1 de agosto, uma regra macroprudencial mais exigente: a taxa de esforço máxima recomendada pelo Banco de Portugal desceu de 50% para 45%. A regra foi apresentada, e com razão, como um instrumento de contenção do endividamento das famílias. Dois meses depois, a carteira de crédito à habitação cresceu 11,2% em termos anuais, para um máximo histórico de 119.062 milhões de euros, no ritmo mais rápido desde 2003. Vale a pena explicar porque é que estas duas frases não se contradizem.

A taxa de esforço é um indicador de fluxo mensal. Mede a proporção do rendimento disponível absorvida pela prestação. Um limite imposto sobre um fluxo mensal pode ser cumprido de três maneiras: pedindo menos dinheiro, juntando mais rendimento ao denominador, ou alargando o prazo, que baixa a prestação sem baixar a dívida. Das três, a terceira é a única que não exige nada a ninguém. É, por isso, a que o mercado usa.

Os números das operações que intermediámos em agosto mostram o resultado. Do total de contratos, 53,7% ficaram com prazos entre 35 e 40 anos, e apenas 2,8% abaixo dos 20 anos. A mediana do prazo é de 35 anos. No mesmo mês, 64,8% dos créditos foram assinados por dois titulares, o que corresponde à segunda via. E a taxa de esforço média ficou nos 28,0%, dezassete pontos percentuais abaixo do limite recomendado: as operações não estão a bater no teto, estão a ser construídas para nunca se aproximarem dele.

Quero ser justa com a regra, porque a crítica fácil seria errada. O limite de 45% foi desenhado para conter risco de incumprimento, e o incumprimento é, de facto, um fenómeno de tesouraria mensal. Uma família entra em falta porque não tem o dinheiro da prestação naquele mês, não porque a dívida total seja elevada em abstrato. Medido pelo objetivo que tem, o indicador funciona: as prestações estão confortavelmente dentro do rendimento e a taxa de incumprimento em Portugal está historicamente baixa. E há um segundo argumento a favor, que é de acesso: recusar os anos adicionais não é uma decisão neutra. Um prazo de 40 anos é, para muitos agregados jovens, a diferença entre comprar e não comprar. Quem defende prazos mais curtos está, na prática, a defender que menos gente compre casa, e deve dizê-lo.

O problema não é portanto a regra. É o que fica fora de qualquer regra. A duração de um empréstimo tem dois custos que não constam de nenhum indicador publicado mensalmente. O primeiro é o juro total: o mesmo capital, ao mesmo spread, pago em 40 anos em vez de 30 custa uma fração substancialmente maior do valor da casa em juros, e essa fração não aparece em lado nenhum durante a negociação, que se faz em euros por mês. O segundo é a idade a que o contrato termina. Um empréstimo a 35 anos assinado aos 33 acaba aos 68. A 40 anos, aos 73. Estamos a normalizar contratos que atravessam a passagem à reforma, momento em que o rendimento desce de forma previsível, e a fazê-lo sem que exista um único indicador oficial que conte quantos são.

Há um dado que agrava esta leitura e que também vem de agosto. Em média, o empréstimo cobriu 80,6% do valor do imóvel, máximo do ano, e 88,4% nos titulares com menos de 35 anos. Ou seja, os contratos mais longos são também os que entram com menos capital próprio, e portanto com mais capital em dívida a render juros durante mais tempo. As duas variáveis, prazo e alavancagem, movem-se na mesma direção, e é sempre no mesmo grupo etário.

Convém dizer de onde vem a pressão, porque não vem do crédito. Venderam-se, no segundo trimestre, menos 6,4% de casas do que um ano antes, com os preços a subir 16,5%. Nos primeiros sete meses do ano, a avaliação bancária dos imóveis avançou 15,2%. Quando o preço do bem sobe a esta velocidade e o rendimento não, alguma variável do financiamento tem de absorver a diferença. Se a prestação está limitada por regra e o capital próprio disponível é o que é, sobra o tempo. Estamos a financiar a subida dos preços das casas com anos de vida das pessoas, e a fazê-lo de forma ordenada, prudente e dentro de todos os limites em vigor.

Não defendo que se limite o prazo por decreto, e por uma razão de coerência: seria fechar a porta de acesso sem resolver o preço, que é a causa. Defendo três coisas mais modestas e imediatas. Que exista um indicador oficial e mensal da distribuição de prazos e da idade prevista de término dos contratos, porque não se pode discutir o que não se mede. Que a proposta de crédito apresente, ao lado da prestação, o juro total previsto e a data em que o contrato acaba, com a idade do titular nessa data. E que a comparação entre propostas se faça também nessas duas colunas, e não apenas na mensalidade, como acontece hoje nos valores de referência do mercado.

Fica-me uma observação sobre o que tudo isto revela do desenho das regras. Um limite bem construído desloca comportamento, não o elimina. O de 45% deslocou-o para o prazo, que é a variável que ninguém sente no momento da assinatura e que ninguém fiscaliza depois. O risco de incumprimento desceu. O risco de chegar aos 70 anos com prestação para pagar aumentou, e não há sequer um número que o descreva.