Tudo funcionou praticamente sem falhas entre setembro de 2021 e maio de 2025, até ser desencadeada pela Polícia Judiciária (PJ) a Operação “Chave na Mão”. Numa sucessão quase infindável de (falsos) negócios de compra e venda de imóveis no Algarve, uma agente imobiliária e três solicitadoras conseguiram implementar um elaborado “plano” que resultou numa burla de quase quatro milhões de euros e que visou até os próprios familiares, segundo a acusação do Ministério Público (MP), confirmada esta semana na íntegra na decisão instrutória do Juízo de Instrução Criminal de Portimão.

No centro do caso está Joana Wirachman, uma agente imobiliária alemã radicada em Portimão, de 40 anos. Fruto da sua experiência profissional, do aproveitamento do desconhecimento da língua portuguesa por parte de muitos clientes estrangeiros e da relação de confiança e de proximidade que alcançava junto dos seus clientes, Joana Wirachman terá enganado dezenas de pessoas e, sustenta a acusação, conseguiu elevados proveitos ilegítimos. Para tal, defende o Ministério Público, contou com a colaboração das solicitadoras Marta Duarte, Sandra Nunes e Isabel Gonzalez, que ficavam com uma pequena percentagem (entre 2,5% e 10%) do dinheiro.

O despacho de acusação enumera várias ações que a agente imobiliária terá praticado: vendas e compras de imóveis sem conhecimento ou consentimento dos proprietários, por vezes com a mesma vítima dos dois lados em negócios; transações de imóveis que pertenciam na verdade a outras pessoas; negócios que as vítimas nem sequer tinham ponderado fazer; documentos e assinaturas falsificados; procurações forjadas ou créditos bancários conseguidos à revelia dos supostos compradores. Qualquer uma destas circunstâncias, descreve a acusação do Ministério Público, a que o Observador teve acesso, revela um autêntico “modo de vida” das arguidas.

“Atuaram de forma coordenada e concertada, em conjugação de esforços e intentos e mediante plano previamente traçado entre todas, desde, pelo menos, setembro de 2021, com vista à obtenção de enriquecimento ilegítimo mediante a ‘compra e venda’ (e/ou a promessa de) de propriedades pertencentes a terceiros sem o seu conhecimento e consentimento, apropriando-se dos respetivos ganhos, que se cifram em cerca de 3.931.376,15 euros“, lê-se. Aliás, a verba será ainda superior, uma vez que há mais casos de alegadas burlas ligados a estas arguidas separados e a ser analisados no âmbito de outros processos.

Por isso, suportado em “prova avassaladora”, o Ministério Público imputou, para já, a prática de um total de 133 crimes, distribuídos da seguinte forma:

• Joana Wirachman: 34 crimes de burla qualificada (incluindo um crime de burla qualificada na forma tentada), 34 crimes de falsificação de documento (dos quais 10 na forma agravada) e 1 crime de branqueamento;
• Marta Duarte: 18 crimes de falsificação de documento e 11 crimes de burla qualificada;
• Sandra Nunes: 7 crimes de burla qualificada e 5 crimes de falsificação de documento (dos quais dois na forma agravada);
• Isabel Gonzalez: 8 crimes de burla qualificada e 15 crimes de falsificação de documento;

Uma “total ausência de escrúpulos”

Ao longo de quase 450 páginas, o procurador Nuno Paixão, do Departamento de Investigação e Ação Penal Regional de Évora, conta várias dezenas de casos em que as quatro arguidas uniram esforços para criarem uma “aparência de normalidade” nos respetivos negócios imobiliários e na sua formalização.

Foram ao ponto de construir intrincadas “mise en scène” em reuniões com clientes que começavam a suspeitar dos problemas com os seus negócios, apresentando colaboradores a fazerem-se passar por vendedores e documentos cuja autenticação e assinaturas forjavam “com a sua própria letra a punho” nos papéis ou cartões de identificação adulterados para legitimar os procedimentos.

“Conferia mais sustento quando se apresentava munida de procurações com os respetivos termos de autenticação elaborados por solicitadoras e/ou quando comparecia no próprio escritório de uma destas (…) a ‘outorgar’, perante a mesma, supostos contratos de compra e venda que não o eram verdadeiramente ou não eram autenticados”, refere, continuando: “Joana [Wirachman] utilizava as solicitadoras como forma de ganhar mais confiança e credibilidade perante os clientes, sendo que estas não deixavam de o saber e faziam a sua parte. A arguida Joana funcionava sempre nos mesmos moldes e com as mesmas solicitadoras, um circuito fechado em que todas participavam, cada uma com o seu papel.”

Muitos dos clientes lesados eram estrangeiros e acabaram por confiar em Joana Wirachman (e nas suas colaboradoras), fazendo fé nas informações, nas traduções e nos documentos que lhes eram apresentados e transferindo o dinheiro a título de sinal dos negócios. Eram ‘bafejados pela sorte’ de lhes serem propostas “boas oportunidades de negócio, pois que [Joana Wirachman] lhes apresentava valores de compra muito abaixo do valor de mercado” nas zonas de Portimão, Alvor e Praia da Rocha.

A vulnerabilidade de algumas destas pessoas, aos olhos do Ministério Público, revela uma “total ausência de escrúpulos” da principal arguida (que se encontra ainda em prisão preventiva) e é alvo de especial censura do procurador, por entender “que não hesitou em aproveitar a oportunidade que se lhe apresentava para seu próprio benefício e em prejuízo de pessoas claramente vulneráveis”.

“Estas pessoas – dizem-no – consideravam a Joana como parte da família e tinham com ela uma relação praticamente familiar, o que não admira, pois ela tratava de promover a criação de fortes laços de amizade e de proximidade, mostrando-se sempre muito prestável, disponível e atenciosa para com todos eles”, descreve ainda o Ministério Público.

Através da agência “At Home”, a mediadora imobiliária transmitia um “ambiente de confiança, profissionalismo, seriedade e honestidade”. Assim, cativou os seus clientes a assinar contratos-promessa de compra e venda, “com pagamentos de sinais avultados para posteriormente os informar que afinal não seria possível escriturar por um motivo ou por outro que ia inventando à medida, levando-os a aceitar outro(s) negócio(s) em alternativa e até a fazerem reforços dos sinais”. E enquanto isso acontecia, e eram pagos os valores remanescentes nos contratos assinados, o dinheiro era arrecadado pelas arguidas.

Os passos necessários para a concretização do plano

Até 2008, a compra e venda de um imóvel era realizada somente com uma escritura pública e a sua formalização dependia da competência exclusiva dos notários, continuando ainda a ser o método mais habitual de formalização destes negócios. No entanto, o programa Simplex então adotado nesta área, do qual resultou a criação do ‘Balcão Único’, abriu o leque de possibilidades para a transação de imóveis, ao estabelecer que esse procedimento podia ser delegado em advogados ou solicitadores, com a redação por estes profissionais de um Documento Particular Autenticado (DPA).

O DPA, devidamente validado por um Termo de Autenticação, tem depois de ser obrigatoriamente depositado na plataforma eletrónica Predial Online, sob a esfera do Ministério da Justiça, alcançando-se a mesma força jurídica de uma escritura pública.

“Aproveitando-se do desconhecimento que a maior parte dessas pessoas tinha da língua portuguesa e da confiança que nela (na arguida Joana Wirachman) depositavam, fizeram-lhes crer que outorgavam o contrato prometido quando, na verdade, celebravam apenas um 2.º contrato promessa (com o mesmo objeto) ou um contrato denominado de ‘compra e venda’, mas sem o ser por escritura pública ou por DPA, pelo que nunca poderia vir a ser depositado ou registado”, salienta o Ministério Público. Porém, também ressalva que, em alguns casos, as arguidas simularam “escrituras e DPA’s de compra e venda, em que nem os verdadeiros proprietários nem os supostos compradores foram ‘tidos ou achados‘”.

Isso só era possível porque a agente imobiliária recorria a documentos falsos e apresentava assinaturas forjadas em procurações que nunca tinham sido passadas pelos clientes ou em termos de autenticação que lhes davam poderes para concretizar as transações. Segundo a acusação, esses contratos “nunca seriam válidos e eficazes na medida em que não representavam os verdadeiros proprietários dos imóveis”, mas eram, ainda assim, suficientes para obter ilegitimamente o dinheiro dos clientes, naquela que seria a “única intenção” das arguidas.

Embora alguns desses contratos sejam rotulados pela acusação do Ministério Público como “toscos” ou “bacocos”, apresentando até inúmeros erros “jurídicos e de escrita”, a verdade é que conseguiram completar escrituras ou DPA’s “perante verdadeiros profissionais que nada tinham a ver com o plano criminoso, logrando, inclusive, obter o registo das aquisições fraudulentas e a concessão de empréstimos bancários.”

Do vendedor que não sabia de nada à “mise en scène”

Em setembro de 2021, SB vivia numa casa em Portimão. Nesse mesmo mês, Joana Wirachman apresentou-se em representação de SB perante um casal alemão — amigo da sua própria mãe — e combinou com eles a venda de metade do imóvel, sendo que a própria agente imobiliária e o marido iriam comprar a metade restante. No total, o negócio chegaria aos 120 mil euros, repartidos em 60 mil euros para cada casal.

Foi então enviado entre os dias 8 e 17 de setembro de 2021 um contrato-promessa de compra e venda, que não estava assinado por ninguém, no qual SB prometia vender o imóvel aos dois casais. Nesse documento, era fixado um pagamento de sinal no valor de 50 mil euros, com Joana Wirachman a instar o casal alemão (enganado ainda noutro negócio) a transferir a sua respetiva parte, ou seja, 25 mil euros, que foram remetidos para a conta da empresa da agente imobiliária. E aí ficaram, uma vez que SB era completamente alheio ao negócio.

“Acontece que SB nada sabia do negócio, de forma alguma incumbiu a arguida de proceder à venda do imóvel e nem sequer o pretendia vender; é, aliás, onde ainda hoje reside”, relata o despacho de acusação. Acrescenta também sobre este caso que Joana Wirachman “agiu com o propósito deliberado de fazer crer à SL e ao MK [casal alemão] que tinha legitimidade para lhes proceder à venda do imóvel, quando, na realidade, não tinha, além de que nunca teve essa intenção, e obter, como obteve, a entrega do valor correspondente ao sinal/princípio de pagamento, bem sabendo que (…) obtinha um enriquecimento ilegítimo”.

A aparente simulação de negócios imobiliários por Joana Wirachman e pelas três solicitadoras atingiu contornos ainda mais insólitos numa venda de um imóvel de um cidadão português (JF), por 340 mil euros, a três cidadãos de origem polaca. O trio de estrangeiros confiou na agente e entregou 68 mil euros de sinal da compra, só que JF “nada sabia do negócio, nem sequer pretendia vender o imóvel”. Os compradores estrangeiros começaram a desconfiar do negócio e exigiram uma reunião pessoal com o vendedor.

Foi quando nessa reunião, no escritório de Joana Wirachman, apareceu um outro homem — Joaquim Conceição, colaborador da sua empresa — a apresentar-se com a identificação do vendedor do imóvel. A agente teria tido anteriormente acesso ao cartão de cidadão de JF e colocou uma fotografia do colaborador onde existia a fotografia de JF, assim forjando um documento novo para fazer Joaquim Conceição passar-se pelo verdadeiro vendedor do imóvel.

“Com essa ação enganadora, ‘mise en scène’ ou encenação, ao jeito francês, a arguida Joana [Wirachman] pretendia manter a ilusão a KK, PK e AG, fazer-lhes crer/assegurar-lhes que tudo estava bem e que a breve trecho haveriam de escriturar a compra e venda do imóvel, para que não desconfiassem de nada e não se apercebessem que haviam sido enganados”, reforça o procurador Nuno Paixão.

Na longa lista de casos sobressaem ainda o de uma mulher que só descobriu que o imóvel que detinha já tinha sido vendido e escriturado aquando da entrega da declaração de IRS, numa fase em que ainda aguardava indicação para fazer escritura ou DPA. Joana Wirachman já tinha formalizado o negócio e encaixado 65 mil dos 125 mil euros estipulados para a venda. Um outro exemplo caricato foi o de um cidadão estrangeiro que confiou a tal ponto na agente imobiliária que, quando teve um problema no terreno que teria alegadamente comprado na primeira operação, voltou a confiar na agente quando esta lhe garantiu que iria encontrar uma solução. O resultado? Já tinha pagado 120 mil euros pelo terreno e ainda acabou a pagar mais 40 mil euros, supostamente a diferença para o segundo terreno e aparente solução.

Porém, nem sempre a agente imobiliária assumia o protagonismo sozinha. Segundo o Ministério Público, as três solicitadoras eram essenciais para a concretização do plano e até eram protagonistas num ou noutro caso enunciado pelo procurador, designadamente Marta Duarte. Num dos casos de burla descritos na acusação, a solicitadora tinha procurações dos dois lados de um negócio em junho de 2022, em nome de dois cidadãos estrangeiros, usando inclusivamente esses dados e documentos para forjar um empréstimo bancário no BCP.

Os enganos da mãe e dos irmãos

Os irmãos Benjamin Torben e Niko Wirachman, bem como a mãe Sylvia Finck ou o padrasto Hans Finck, estão entre as pessoas que, segundo o Ministério Público, foram enganados por Joana Wirachman (e pelas três solicitadoras), alguns em mais do que um negócio.

Com o irmão mais novo, Benjamin Torben, a agente imobiliária ‘fê-lo comprar’, à sua revelia, um imóvel, inclusive com recurso a crédito hipotecário, uma vez que tinha acesso a uma conta bancária do irmão e terá falsificado documentos. Depois, intermediou a venda desse mesmo imóvel a um casal polaco por 185 mil euros, acabando por receber as vantagens obtidas nesse negócio ao qual Benjamin Torben era totalmente alheio e para o qual Joana Wirachman (com a colaboração de Marta Duarte) nunca tinha sido mandatada para fazer, tanto na compra inicial como na venda seguinte.

“Os negócios sucessivamente formalizados eram, consequentemente, ineficazes”, lê-se no despacho, mas os prejuízos dos visados eram bem reais, pois posteriormente tiveram de desenvolver diligências e despender recursos para a anulação e reversão das operações (alguns até chegaram a ser alvo de execução por falta de pagamento das prestações do crédito ao banco que nunca tinham pedido, mas que tinha sido assegurado).

Noutro negócio, Benjamin Torben, “confiando, não só por se tratar ‘da sua irmã mais velha’ mas também porque ‘o 1.º andar teria sido (ou ainda seria) comprado pela sua mãe (Sylvia Finck) e o 2.º andar por uma amiga da sua mãe”, acabou ainda por entregar 40 mil euros como sinal/princípio de pagamento para aquisição do rés-do-chão de um prédio, dinheiro esse que tinha pedido emprestado à mãe (Sylvia Finck). Mais: acabou também a vender ao outro irmão, Niko Wirachman, um imóvel que desconhecia que tivesse sido comprado em seu nome.

Já com Niko Wirachman, a operação foi ainda mais elaborada, uma vez que além de um negócio de compra e venda foi ainda integrada uma permuta, na qual as solicitadoras Marta Duarte e Isabel Gonzalez estiveram também envolvidas.

Primeiro, o cidadão estrangeiro TB detinha uma fração de um prédio em Portimão. Marta Duarte arranjou uma procuração com uma suposta assinatura de TB a conferir poderes de compra e venda e de escritura de imóveis, contando com Isabel Gonzalez para obter um termo de autenticação mediante o uso de credenciais de acesso de uma colega ao portal da Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução (OSAE). Com esse documento, outorgou em 26 de outubro de 2023 a escritura num cartório notarial para a venda do imóvel a Niko Wirachman por 110 mil euros.

Segundo, nesse mesmo dia, foi efetuada outra escritura de compra e venda e permuta, em que Marta Duarte agia enquanto procuradora da mãe e do padrasto de Joana Wirachman, que adquiriam a JF (o mesmo já visado noutro negócio anteriormente descrito) metade de uma moradia no Alvor (por 800 mil euros), com a outra metade a ser cedida a Niko Wirachman, que era igualmente representado por procuração daquela solicitadora. Em troca, seguia para JF a fração que tinha sido escriturada nesse mesmo dia a favor de Niko Wirachman — tudo isto à revelia do irmão da agente imobiliária e do proprietário original da fração (TB).

Por último, a mãe e o padrasto foram também envolvidos em mais do que um negócio e, de acordo com o MP, acabaram mesmo com um prejuízo de 180 mil euros numa outra operação imobiliária, sem que tenha sido possível recuperar a quantia. Em causa estava a compra de um imóvel a uma empresa, levada a cabo no primeiro semestre de 2023, na qual Joana Wirachman convenceu o casal, Sylvia e Hans Finck, a comprar o imóvel por 180 mil euros, entregando 20 mil euros como sinal. Depois, em junho, transferiram os restantes 160 mil euros para a conta da empresa da agente imobiliária.

Qual era o problema, então? Os representantes da sociedade detentora do imóvel não sabiam da transação. Quando, um ano depois, não havia ainda formalização de escritura, Sylvia e Hans Finck quiseram reverter o negócio e foi então elaborado um “acordo de revogação”. Só que este documento era igualmente falso, porque não tinha sido assinado pela procuradora da sociedade, que assim não estava vinculada à anulação do negócio.

Em suma, resume o Ministério Público, “a arguida quis pôr em causa a fé pública que esse documento deve merecer, o que logrou conseguir, servindo-se do mesmo para manter a ilusão aos Finck de que haveriam de reaver o dinheiro e para que não desconfiassem de nada e não se apercebessem de que haviam sido enganados pela Joana [Wirachman] o tempo todo”.

Um negócio aparentemente legal que vale o crime de branqueamento

Entre os múltiplos negócios realizados neste período por Joana Wirachman, destaca-se a operação feita pela própria agente imobiliária em seu nome e no do marido, com vista à aquisição de um terreno para construção na freguesia de Alvor, pelo valor de 920 mil euros. Para a concretização do negócio, foram apresentados 800 mil euros em dinheiro e um outro terreno em Portimão, no valor de 120 mil euros, entregue como permuta para corresponder ao preço exigido pelo vendedor.

O próprio Ministério Público refere que “tudo indica que foi totalmente legal” e que o sócio-gerente da sociedade detentora do terreno “julga não ter sido enganado” na transação pela agente. “Considerou o negócio justo e achou por bem ficar com o terreno”, observa o procurador, prosseguindo: “Indicia-se que nenhum dos contraentes foi aqui enganado, que os prédios transmitidos a eles pertenciam de facto e que o negócio foi feito com o seu conhecimento e consentimento”.

Contudo, a aquisição daquele terreno por Joana Wirachman resultou de fundos “provenientes da prática dos crimes de burla qualificada”. Por isso, na ótica da acusação, o negócio aparentemente legal fica manchado pela imputação do crime de branqueamento — o ilícito mais grave entre os que são apontados pelo Ministério Público à agente imobiliária e que podem levar a uma pena máxima de 12 anos de prisão.

“A gravidade dos factos é muito elevada. Estamos perante esquemas que ultrapassam os 3 milhões de euros. Dezenas de pessoas que, sem saber, venderam as suas casas e não receberam dinheiro, ficando sem o seu património essencial. Dezenas de compradores que querendo investir ou ter uma habitação despenderam dinheiro, sem saber que estavam a enriquecer as arguidas. Dezenas de pessoas que viram as suas assinaturas falsificadas ou burladas”, resume a acusação, lembrando que as “arguidas agiram de forma livre, voluntária e consciente“.

Dos quase quatro milhões de euros arrecadados nos factos descritos neste despacho, acabaram por devolver entretanto cerca de 600 mil euros, culminando assim num “ganho económico indevido que ascende a um total de cerca de 3.331.136,15 euros”.

Com vasta documentação recolhida e 77 testemunhas arroladas (entre clientes lesados e inspetores da Polícia Judiciária), o Ministério Público viu a sua acusação vingar na íntegra na fase de instrução, com o juiz a pronunciar as quatro arguidas para julgamento nos exatos termos da acusação. Num exemplo de celeridade na justiça, entre as diligências de busca (que incluíram um cofre debaixo do colchão de Marta Duarte com 31 mil euros) e detenção, em maio de 2025, a conclusão da acusação no passado dia 14 de maio, o avanço para a fase de instrução e a própria decisão instrutória proferida esta quinta-feira, o processo Chave na Mão seguirá agora para julgamento.