O problema atualmente vivido na habitação em Portugal não resulta apenas das circunstâncias dos últimos anos. Tem uma natureza estrutural e reflete fragilidades que se foram acumulando no mercado português ao longo de várias décadas.

Na década de 1990 e no início dos anos 2000, Portugal assistiu a uma forte expansão do mercado habitacional, apoiada pelo acesso ao crédito, pela redução dos custos de financiamento e pelo crescimento dos rendimentos. Esta dinâmica foi, contudo, perdendo progressivamente força, num processo que se agravou com a crise económica e financeira de 2008.

A partir de 2013, a recuperação económica trouxe consigo um aumento da procura de habitação. O investimento residencial, porém, não acompanhou esta evolução ao mesmo ritmo. Entre os fatores que contribuíram para tal desfasamento encontram-se os custos de construção, a regulação, o licenciamento e as limitações da capacidade de execução. A estes fatores acrescem a utilização ineficiente de parte do parque habitacional existente (e.g. através de habitações vagas) e um mercado de arrendamento pouco desenvolvido.

O resultado desta conjugação tem sido uma resposta insuficiente da oferta e um aumento dos preços da habitação superior ao dos rendimentos, dificultando o acesso à habitação, em particular para os jovens e para muitas famílias. O problema assume, por isso, uma dimensão económica e social cada vez mais relevante.

Responder a estas fragilidades multifatoriais e de longa duração exige medidas de otimização, incentivo, previsibilidade e segurança jurídica ao nível do urbanismo, do planeamento, do licenciamento, da fiscalidade, do investimento e do arrendamento. Criar melhores condições para estimular a oferta é necessário, mas existe uma dimensão adicional que não pode ser dissociada destas medidas: a capacidade de transformar projetos em habitação efetivamente construída.

É aqui que importa estabelecer uma distinção fundamental. Não basta criar melhores condições para construir; é necessário ter capacidade para construir.

Essa capacidade encontra hoje limitações no próprio setor da construção. Destacam-se a escassez de mão de obra qualificada e a dificuldade em atrair e reter talento; a baixa produtividade, os desperdícios, os retrabalhos e os processos intensivos em mão de obra; e a elevada fragmentação da cadeia de valor e da informação, que dificulta a obtenção de escala, a inovação e a industrialização.

Aumentar a capacidade de construir requer, assim, atuar sobre estas limitações. Desde logo, através da formação, qualificação, atração de talento e valorização das profissões. Mas também através da industrialização, recorrendo à pré-fabricação, construção modular/off-site, Lean Construction, automação e melhoria de processos; da digitalização, através de BIM, IA, digital twins e dados orientados para a produtividade, a qualidade e a previsibilidade; e da normalização, promovendo a interoperabilidade, os formatos abertos e uma maior uniformização que permita repetibilidade e escala. A gestão da construção constitui igualmente uma dimensão essencial, através de uma melhor coordenação entre projeto e obra e de uma gestão mais eficaz do planeamento, dos custos, dos prazos, dos riscos, da qualidade e da sustentabilidade.

A experiência de outros países permite observar a importância que a visão de longo prazo, a continuidade das políticas e a capacidade produtiva podem assumir neste contexto.

Singapura, por exemplo, articula planeamento territorial, solo, infraestruturas, habitação, financiamento e execução em horizontes de várias décadas. A Áustria evidencia igualmente a importância de políticas estáveis, instituições especializadas e financiamento de longo prazo, enquanto a Dinamarca utiliza mecanismos de financiamento de longo prazo para a habitação social.

Os Países Baixos estão, por sua vez, a investir de forma relevante em industrialização, digitalização, normalização e reforço da capacidade de execução. Em 2026, o Governo neerlandês estabeleceu como objetivo que, no prazo de quatro anos, pelo menos metade das novas habitações seja produzida através de construção industrializada.

Também Espanha constitui um exemplo da importância da capacidade produtiva. Apesar da dimensão e maturidade do seu mercado imobiliário, a produção de nova habitação não recuperou para níveis capazes de acompanhar as necessidades existentes. O lançamento do PERTE (Projeto Estratégico para a Recuperação e Transformação Económica) para a Industrialização da Habitação procura responder a este desafio, aumentando a capacidade produtiva através da industrialização, da melhoria da eficiência e sustentabilidade e da aposta na formação e no talento.

Estas experiências ajudam também a evidenciar que a produção de habitação deve ser entendida como um processo sistémico. A disponibilização efetiva de uma casa é o resultado de uma cadeia de valor que começa muito antes da sua venda e que abrange o planeamento, o investimento, o projeto e a construção, normalmente num horizonte temporal de vários anos.

Por isso, reformar é necessário, mas reformar não substitui a capacidade de executar. Melhorar o urbanismo, o planeamento, o licenciamento, a fiscalidade, o investimento e o arrendamento pode criar condições para aumentar a oferta, mas essa oferta só se materializa quando existe capacidade para a produzir. A resposta ao problema da habitação exige, assim, quantidade e qualidade, maior rapidez e maior previsibilidade de custos e prazos. É nessa ligação entre as condições para construir e a capacidade efetiva de o fazer que a habitação se afirma, para além de um desafio imobiliário, também como um desafio de construção.