Há um consenso confortável no debate português sobre habitação: se as taxas de juro descessem, o acesso à casa própria melhorava. É um consenso que atravessa partidos, que aparece em quase todas as entrevistas sobre o tema e que tem a vantagem de não obrigar ninguém a tomar decisões difíceis, porque a variável em causa é decidida em Frankfurt. Tem apenas o inconveniente de não resistir aos dados.

A taxa de juro média dos novos contratos de crédito à habitação em Portugal situou-se em 2,93% em junho. A média da zona euro foi de 3,48%. Portugal tem a quinta taxa mais baixa entre os países da moeda única, e tem-na de forma consistente há vários trimestres. Não é um país onde o crédito seja caro em termos comparados. É um país onde o crédito é relativamente barato e a casa é cara, e essas duas frases descrevem problemas com soluções completamente diferentes.

Vale a pena fazer a conta que raramente se faz. Uma redução de meio ponto percentual na taxa de um empréstimo de 200 mil euros a trinta anos poupa qualquer coisa como cinquenta euros por mês. Uma subida de 16,6% no valor de avaliação do imóvel, que foi o que aconteceu em Portugal no último ano, acrescenta cerca de trinta mil euros ao valor a financiar do mesmo tipo de casa, e exige uma entrada proporcionalmente maior antes sequer de haver prestação. O efeito do preço sobre a acessibilidade é, neste momento, várias vezes superior ao efeito da taxa. Discutir a segunda variável e ignorar a primeira é discutir o troco.

Quem trabalha diariamente com processos de crédito vê isto com uma clareza que os agregados não transmitem. Os pedidos que não avançam raramente caem por causa da taxa. Caem por falta de entrada, e caem sobretudo em compradores mais jovens, cuja poupança inicial média, segundo a análise de mercado de crédito habitação do ComparaJá, se fica pelos 35.982 euros contra 117.158 euros nos compradores com 35 ou mais anos. A distância entre os dois grupos não tem origem no ordenado de cada um, tem origem no número de anos que cada geração teve para juntar dinheiro e na existência de património prévio para colocar na operação. Nenhuma decisão de política monetária resolve isto.

Nada disto significa que as taxas sejam irrelevantes. Significa que a sua influência é sobre o custo do crédito e não sobre o acesso a ele, e que essas duas coisas foram confundidas durante tempo suficiente para orientar mal a discussão pública. Um ambiente de taxas mais baixas beneficia sobretudo quem já tem crédito, porque alivia a prestação de um contrato existente. Quem ainda não conseguiu comprar continua exatamente onde estava, e por vezes fica pior, porque taxas mais baixas costumam empurrar os preços dos imóveis para cima e aumentar a entrada necessária.

A conclusão desagradável é que Portugal não tem um problema de crédito à habitação. Tem um problema de oferta de habitação que se manifesta no crédito, que é onde é mensurável e onde há um regulador com instrumentos à mão. Apertar as regras de concessão pode ser prudente do ponto de vista da estabilidade financeira, e provavelmente é. Mas ninguém deve esperar que isso torne as casas mais acessíveis, tal como ninguém devia ter esperado que taxas baixas o fizessem. O preço da habitação forma-se onde as casas se constroem e se transacionam, e é aí que a discussão tem de acontecer, mesmo que seja bastante mais desconfortável do que falar de décimas de ponto percentual.