A mudança nas regras do crédito à habitação que entra em vigor no início de agosto tem sido lida sobretudo por um número: o limite da taxa de esforço desce de 50% para 45%. É o número mais fácil de explicar, mas não é o que mais vai mudar o dia a dia de quem pede crédito. A alteração com mais consequências práticas é outra, e passa quase despercebida: a margem de exceção que cada instituição pode usar para aprovar créditos acima dos limites recomendados desce de 15% para 10% do total concedido em cada semestre.

Vale a pena perceber o que essa margem é. As recomendações do Banco de Portugal nunca foram uma barreira absoluta. Sempre existiu uma parcela do crédito que cada banco podia conceder fora dos limites, para acomodar situações que a régua não capta: um casal com rendimento variável mas estável ao longo dos anos, um cliente com património que não entra no cálculo do rácio, uma família com despesa fixa muito abaixo da média. Essa margem era a válvula do sistema. E era generosa o suficiente para que, na prática, um processo tecnicamente fora dos limites tivesse ainda assim uma hipótese real de passar.

Ao cortar essa válvula para metade, e ao eliminar os patamares que existiam dentro dela, o regulador não está apenas a apertar um rácio. Está a mudar a natureza da decisão. Quando um banco tem 15% de espaço, avalia cada exceção pelo mérito do processo. Quando tem 10%, passa a avaliá-la também pelo custo de oportunidade: aprovar aquele processo significa não aprovar outro. O crédito fora da régua deixa de ser uma análise caso a caso e passa a ser uma escolha entre casos.

A consequência mais imediata é que o processo bem preparado ganha um valor que não tinha. Até aqui, chegar ao banco com a documentação incompleta, com um crédito pessoal por consolidar ou com uma entrada por confirmar custava tempo. A partir de agora pode custar a operação, porque a instituição já não tem espaço para esperar que o cliente melhore o processo enquanto a margem se esgota com outros. Quem chegar primeiro e melhor preparado ocupa o lugar.

A segunda consequência é menos visível e mais importante. Ao reduzir a exceção, o regulador aumenta a dispersão entre bancos. Cada instituição gere a sua margem à sua maneira, com prioridades comerciais distintas e em momentos distintos do semestre. O mesmo processo, com o mesmo rendimento e a mesma entrada, pode ser recusado numa instituição que já esgotou o seu espaço e aprovado noutra que ainda o tem disponível. A diferença deixa de estar no perfil do cliente e passa a estar no calendário interno de cada banco, uma informação a que o consumidor sozinho não tem acesso.

É por isso que a recomendação sensata para quem vai pedir crédito nos próximos meses não é resignar-se ao limite. É apresentar o processo a mais do que uma instituição e fazê-lo com o dossiê fechado. Não porque haja um banco melhor do que os outros, mas porque a probabilidade de encontrar espaço disponível aumenta com o número de portas em que se bate. Os dados que o ComparaJá recolhe todos os meses mostram que a diferença entre a melhor e a pior proposta apresentada ao mesmo cliente raramente é pequena, e essa dispersão tende a aumentar quando as regras apertam.

Há uma leitura final que convém não perder. O aperto da margem de exceção transfere para o consumidor um trabalho que antes era do banco. Durante anos, o cliente apresentava o processo e a instituição decidia se cabia dentro da régua ou se merecia sair dela. A partir de agora, quem quer ficar do lado certo da régua tem de organizar as suas contas antes de bater à porta: reduzir créditos ativos, consolidar o que faz sentido consolidar, documentar rendimento variável com histórico e ter a entrada disponível e comprovada. Não é uma exigência simpática, mas é a diferença entre ser analisado como regra e ser analisado como exceção. E as exceções, a partir de agosto, passam a ser metade.