São vários os contratos de crédito estabelecidos entre o Banco Montepio (antigo Montepio Geral) e a empresa 10 Invest — Investimentos Imobiliários, Lda, empresa da qual Rui Costa é acionista e avalista, para a aquisição de cinco lotes de terreno do empreendimento imobiliário “Dream Living” na Serra de Carnaxide, estão em situação de incumprimento no que diz respeito a prestações de capital, juros de mora e encargos. Em termos de juros e encargos vencidos, o valor total devido pela empresa do presidente da Benfica SAD ascendia a pouco mais de 660 mil euros em maio — altura em que se iniciou o incumprimento e valor pelo qual Rui Costa se responsabilizou enquanto avalista.

Em termos totais, e se somarmos o capital, juros de mora e encargos, a empresa de Rui Costa deve ao Banco Montepio um valor que supera os 15 milhões de euros, sendo certo que o valor original contratualizado ultrapassou os 21 milhões de euros para um projeto que foi apresentado como necessitando de um investimento global de cerca de 45 milhões de euros.

Com este incumprimento, devidamente registado na ‘lista negra’ do Banco de Portugal, Rui Costa fica com muito mais dificuldade em aceder a crédito em instituições financeiras. O Observador contactou fonte oficial da 10 Invest — Investimentos Imobiliários, Lda, e outras fontes próximas de Costa, para saber se já tinha sido assinado um acordo com o Banco Montepio para ultrapassar a situação de incumprimento.

https://observador.pt/2026/07/24/rui-costa-esta-na-lista-negra-do-banco-de-portugal-por-incumprimento-em-projeto-imobiliario-de-45-milhoes-de-euros/

Tendo em conta que Rui Costa é presidente do Conselho de Administração do Sport Lisboa e Benfica, Sociedade Anónima Desportiva (SAD), o Observador questionou a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) sobre as suas competências para avaliar a idoneidade de Rui Costa. Contudo, fonte oficial rejeitou que tal competência lhe pertença. A CMVM entende que, no caso de entidades como a Benfica SAD, tal competência pertence aos acionistas da entidade.

As competências da CMVM em matéria de avaliação da adequação (incluindo idoneidade) dos membros dos órgãos sociais e titulares de funções essenciais é apenas aplicável às instituições financeiras sujeitas à supervisão prudencial da CMVM (sociedades gestoras de organismos de investimento coletivo, estruturas de mercado e empresas de investimento), aos auditores e aos peritos avaliadores de imóveis. Os membros dos órgãos de administração de sociedades cotadas, que não se incluam nas situações anteriores, não estão sujeitos a avaliação de idoneidade pela CMVM. É isso que resulta da lei europeia harmonizada e, consequentemente, da lei nacional. É também prática geral em outros mercados desenvolvidos, como nos EUA”, consta da resposta enviada por fonte oficial da Comissão ao Observador.

Contudo, o penalista Paulo Saragoça da Matta discorda desta interpretação legal e alerta: “Tem de existir um escrutínio e uma avaliação da idoneidade dos administradores de sociedades cotadas em bolsa e com acesso ao mercado de capitais” por parte da CMVM, sob pena de existir “um vazio legislativo — algo que não é admissível num Estado que tudo regula”.

A posição do advogado vai ao encontro da que foi defendida em março por Paulo Macedo. Em março, o presidente da Comissão Executiva da Caixa Geral de Depósitos (CGD) defendeu a extensão do ‘fit and proper’ (avaliação de idoneidade e competência) às empresas cotadas e públicas.

https://observador.pt/2026/03/17/avaliacao-de-idoneidade-e-competencia-devia-aplicar-se-a-empresas-cotadas-e-publicas-diz-paulo-macedo/

Já o advogado Miguel Pereira Coutinho, apesar de concordar com a CMVM, entende que essa ausência de competência “não pode ser desculpa para que a própria entidade [a Benfica SAD] (…) se escuse a fazer essa avaliação internamente” para preservar o risco de alegadas fraudes. E deixa uma pergunta: “qual é a lógica de que um presidente do conselho de administração de uma entidade como a SLB SAD não seja remunerado, mesmo quando é executivo, em regime de exclusividade e há cerca de cinco anos?”.

A CMVM deve avaliar Rui Costa? Juristas dividem-se sobre as competências do regulador, mas alertam para os riscos de compliance

Para o caso concreto que envolve o presidente da Benfica SAD e empresário Rui Costa, Miguel Pereira Coutinho começa por assinalar que “a questão não admite uma resposta automática”. Embora reconheça que “o Banco de Portugal dispõe, ao abrigo do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, de competências próprias para apreciar a idoneidade dos administradores das entidades que supervisiona” e que “a CMVM também dispõe, em determinados setores sujeitos à sua supervisão, de poderes de avaliação da adequação e idoneidade dos titulares de cargos de administração”, o advogado ressalva que “seria necessário determinar qual o enquadramento jurídico da entidade em causa”.

A esta questão acresce que, do ponto de vista público, não se conhece qualquer suspeita criminal ou processo judicial contra Rui Costa associado a estes factos. “Por isso, qualquer apreciação regulatória teria de respeitar rigorosamente o princípio da proporcionalidade e assentar em factos objetivos e juridicamente relevantes”, explica o penalista.

Pereira Coutinho rejeitou ainda qualquer comparação com o caso de Artur Trindade, presidente da bolsa portuguesa de eletricidade (OMIP). Em 2020, Trindade foi suspenso preventivamente pela CMVM após ser constituído arguido no processo EDP no verão de 2020.

Atendendo ao tema em causa e no meu entender, não compete à CMVM encetar qualquer tipo de diligências ou pedidos de informações, dado que se trata de um tema do foro interno da SL Benfica SAD. A diferença fundamental no caso de Artur Trindade é, precisamente, o facto de estar em causa um dirigente de uma sociedade gestora de um mercado regulamentado, daí a necessidade de intervenção da CMVM para preservar o regular funcionamento dos mercados de capitais.”

https://observador.pt/2020/09/21/caso-edp-cmvm-avanca-com-processo-de-suspensao-de-ex-secretario-de-estado-na-bolsa-de-energia/

Numa perspetiva distinta, Paulo Saragoça da Matta defende a obrigatoriedade de avaliar a idoneidade dos administradores de empresas cotadas: “Tem de existir um escrutínio e uma avaliação da idoneidade dos administradores de sociedades cotadas em bolsa e com acesso ao mercado de capitais”. Caso a CMVM considere não ter competência para o fazer, o advogado avisa que se está perante “um vazio legislativo — algo que não é admissível num Estado que tudo regula”.

E vai mais longe, ao colocar a questão noutros termos: “Os modelos internacionais de compliance, de gestão de risco e de prevenção da fraude reconhecem que situações de pressão financeira significativa podem constituir fatores de risco acrescido“. Trata-se, no entanto, de “um elemento que justifica maior atenção por parte dos mecanismos internos de controlo, mas não permite retirar qualquer juízo sobre a integridade da pessoa em causa”. Por outras palavras, “o compliance moderno trabalha sobre fatores de risco, não sobre presunções de culpa”, conclui.

Ou seja, alguém com participações sociais em sociedades que têm dificuldades financeiras e estão sinalizadas em bases de dados de reguladores como alegados incumpridores, como é o caso de Rui Costa, enquadram-se nesses casos de “situações de pressão financeira significativa” que podem levar a “fatores de risco acrescido”.

Aprofundando esta linha de raciocínio, Pereira Coutinho confirma que, “do ponto de vista dessas instituições financeiras, que têm de estar continuamente a medir os riscos a que se encontram expostas, o facto de um gestor de uma determinada entidade com a qual se relacionam comercialmente passar a constar da Central de Responsabilidades de Crédito é um dos ‘triggers’ [gatilhos] que, por norma, conduzem a uma reavaliação do risco nas relações estabelecidas com essa mesma entidade.”

O advogado nota, contudo, uma nuance: esta reavaliação se prende unicamente com “eventuais riscos de incumprimento” e “nada tem que ver com riscos de fraude ou corrupção”.

Ainda assim, sobre os limites de atuação da CMVM, Pereira Coutinho traça dois planos distintos: a análise de factos e a tomada de medidas.

Em abstrato, sempre que chegam ao conhecimento do supervisor factos suscetíveis de relevar para o exercício das suas competências, compete-lhe avaliar se esses factos justificam alguma atuação, designadamente através da recolha de informação adicional ou da análise do respetivo enquadramento jurídico. Todavia, uma coisa é proceder a uma avaliação prudencial ou solicitar esclarecimentos; outra, muito diferente, é concluir pela falta de idoneidade ou adotar medidas restritivas. Essa conclusão exige pressupostos legais específicos e não pode resultar da mera repercussão mediática de uma situação financeira pessoal”, sintetiza o advogado ao Observador.

Para o jurista, a “questão central” é: mesmo que não esteja legalmente previsto o escrutínio direto da CMVM sobre a idoneidade dos gestores neste cenário, tal “não pode ser desculpa para que a própria entidade, ainda mais quando falamos de sociedades cotadas, se escuse a fazer essa avaliação internamente“.

Já quanto à eventual criação de novos mecanismos de governance, Pereira Coutinho considera que a reflexão central passa por outro ponto: “Qual é a lógica de que um presidente do conselho de administração de uma entidade como a SLB SAD não seja remunerado, mesmo quando exerce essas funções de forma executiva, em regime de exclusividade e há cerca de cinco anos?”. De acordo com o especialista, “talvez os principais riscos e preocupações que todo este tema suscita acabassem por ser resolvidos, precisamente, com a resolução desse ponto”.

O nome de Rui Costa na ‘lista negra’ do Banco de Portugal

Ao que o Observador apurou, o incumprimento bancário de Rui Costa começou em maio deste ano. É verdade que já terá amortizado cerca de sete milhões de euros, mas o capital em dívida fixa-se atualmente em cerca de 14 milhões de euros. Com os juros de mora e os encargos, a responsabilidade total perante o Banco Montepio supera os 15 milhões de euros. Em maio, tal responsabilidade era de 15.170.838 euros.

No centro do caso está uma empresa chamada 10 Invest — Investimentos Imobiliários, Lda, empresa da qual Rui Costa é acionista e avalista, e o financiamento da construção de um empreendimento imobiliário, denominado “Dream Living” e localizado na serra de Carnaxide (concelho de Oeiras). Na prática, o presidente do Benfica, na sua condição de empresário, responsabilizou-se como fiador pela devolução do capital e juros do contrato de crédito que foi assinado entre a sua empresa e o Banco Montepio (antigo Montepio Geral).

Estão em causa quatro contratos de crédito subscritos pela empresa 10 Invest — Investimentos Imobiliários, Lda, empresa da qual Rui Costa é acionista e avalista. Além do crédito ao investimento (5.128.585 euros) para a aquisição dos lotes 44, 45, 46, 47 e 49 na Urbanização Alto da Montanha — que o marketing cunhou como “Dream Living” — estão em causa dois créditos de financiamento da construção para os lotes 44 e 47 no valor total de 15.635.000 euros e ainda uma conta corrente no valor de 900 mil euros para reforço de tesouraria para projeto de construção. Montante total contratualizado: 21.663.585 euros.

É esta situação que fez com que Rui Costa tenha sido registado na Central de Responsabilidade de Crédito do Banco de Portugal (BdP) como incumpridor, como o Observador revelou em primeira mão. Nessa ‘lista negra’ do BdP, o líder benfiquista está sinalizado em situação de incumprimento devido a crédito “vencido”. Em termos de juros e encargos vencidos, à data de maio, o valor total do incumprimento superava os 660 mil euros.

É normal o financiamento de aquisição de terrenos?

Qualquer empresário de construção civil, de pequena ou média dimensão, sabe que os bancos passaram a colocar fortes restrições no financiamento de aquisição de terrenos para construção. Há uma razão que explica tal cuidado do setor bancário: uma das consequências da crise financeira de 2011/2014 passou pelo reforço de regras prudenciais que, apesar de não impedirem o financiamento de aquisição de terrenos, “tornaram esse financiamento mais exigente para o banco em termos de avaliação do risco e de capital necessário para suportar a operação”, explica a advogada Ana Borgas, sócia e responsável pelo departamento de titulação do escritório SPCB Legal.

“O que existe é um tratamento prudencial mais exigente para o financiamento de projetos imobiliários destinados à venda. O Regulamento (UE) n.º 575/2013 abrangia, no conceito de financiamento imobiliário de risco elevado, tanto o crédito destinado à aquisição do terreno como o crédito destinado ao desenvolvimento e à construção”, afirma a mesma advogada.

Ou seja, o financiamento da aquisição dos cinco lotes de terreno na Urbanização Alto da Montanha — agora “Dream Living” — no valor de cerca de 5,1 milhões de euros não é anormal mas também não está ao alcance de qualquer investidor mediano.

“A concessão de crédito para aquisição de terrenos não é, portanto, por si só, anormal ou contrária às regras prudenciais. É, contudo, uma operação de risco acrescido, porque o terreno não gera receitas, a construção pode não se iniciar ou concluir e o valor da garantia depende do licenciamento, da capacidade construtiva e da comercialização futura do empreendimento”, confirma Ana Borgas.

Daí que “os bancos” tendam “a exigir uma participação relevante de capitais próprios do promotor, garantias, licenciamento, estudos de viabilidade e libertação faseada dos financiamentos de construção”, assegura a advogada. O que explica por que razão o Banco Montepio exigiu que Rui Costa fosse avalista dos empréstimos concedidos à 10 Invest — Investimentos Imobiliários, Lda.

[Os serviços secretos portugueses enfrentam uma crise de segurança sem precedentes: existe uma toupeira infiltrada no SIS. A suspeita é de que esteja a vender segredos da NATO à Rússia de Putin. E a confirmação final vai ser feita pelas secretas norte-americanas: a CIA traz o nome de um dos espiões mais antigos do serviço. Já estreou “A Vida Dupla do Espião Traidor”, o novo Podcast Plus do Observador. Pode ouvir o primeiro episódio no site do Observador, na Apple Podcasts, no Spotify e no YouTube.]