Quando a água deixou de correr nas torneiras de Almada, foram muitas as tentativas de explicar como se tinha chegado a um cenário de rutura que poucos tinham equacionado até então: o recurso abastecido através do serviço público estava a faltar repetidamente em várias zonas do concelho e a autarquia não conseguia repor os níveis dos reservatórios de água — ao ponto de ter de realizar cortes noturnos programados para repor o armazenamento.

No início desta semana foi anunciado que as reservas de água em Almada atingiram 78% da sua capacidade, com o município a aliviar algumas das medidas de restrição do consumo, com um novo furo na Marisol a reforçar a capacidade do sistema público e mais quatro a caminho para antecipar as necessidades futuras. Ainda assim a Câmara Municipal de Almada prorrogou até 31 de agosto a situação de alerta pelas falhas no abastecimento de água.

Mas o ponto de rutura a que se chegou não se explica por um só motivo. Os retratos estatísticos da evolução demográfica, do turismo e da habitação em Almada ajuda a montar o puzzle de um município com uma tendência populacional crescente, uma construção acelerada com um foco acentuado numa única união de freguesias e ainda um turismo que, pela área costeira, acaba por concentrar um terço de todos os turistas do ano (portugueses e estrangeiros) em apenas três meses — de julho a setembro.

Olhando para os dados da construção nas várias freguesias do concelho, fica claro o boom de construção nas localidades da Sobreda e da Charneca da Caparica, que se juntam numa só união de freguesias com cerca de 29 quilómetros quadrados. Desde o início do ano, de acordo com dados enviados pela Câmara Municipal de Almada ao Observador, foram comunicadas 122 novas construções e pedidas 32 licenças para o mesmo efeito.

É um sinal de que mais pessoas querem viver em Almada, e isso vê-se nos dados demográficos. No espaço de cinco anos, a população nos nove concelhos que compõem a Península de Setúbal aumentou em cerca de 106 mil pessoas. Em Almada, concretamente, fixaram-se 19.562 novos residentes entre 2021 e 2025.

Almada já era em 2021, e continua a ser em 2025, o concelho daquela região com mais população, seguido do Seixal, que nos últimos cinco anos teve um crescimento populacional assinalável — de 27.146 pessoas — encurtando a diferença de população entre os concelhos vizinhos.

A “pérola” imobiliária descoberta que nunca mais parou de crescer. Garantia Pública e simplex aumentaram procura

A história do crescimento da construção e da mediação imobiliária em Almada pode começar a ser contada a partir de 2008 e cruza-se com a do resto do país. “Houve uma crise profunda — a do subprime — e o imobiliário em Portugal atingiu nessa altura valores mínimos, o que o tornou extremamente interessante a quem queria investir no setor”, refere ao Observador Isabel Dias Rodrigues, CEO da Meca Construções, uma empresa de construção e promoção imobiliária que opera na margem sul.

Foi nessa altura que se deu o “movimento normal de qualquer mercado”, com investidores franceses, ingleses e neerlandeses (entre muitos outros) a apostar em Lisboa, mas também em Almada e nos concelhos vizinhos para realizar o seu investimento imobiliário. Com o passar dos anos, foi mais uma vez o mercado a determinar o destino da habitação que já tinha sido construída e que estava por construir. “Se aumentam as vendas, não se repõe o stock e diminui a oferta, os preços começam a subir”, refere a diretora-executiva, que assinala um “interesse crescente” pela margem sul já quando esta subida do preço das casas se fazia notar.

No espaço de uma década, o número de fogos construídos anualmente nos nove concelhos da Península de Setúbal mais que triplicou, com Almada a seguir a tendência de crescimento, com um pico do número de fogos construídos em 2024 — quando registou a construção de 372 fogos para habitação familiar num só ano.

“A margem sul foi sempre uma pérola“, refere. Mas foi sobretudo a saturação do mercado imobiliário em Lisboa que acabou por torná-la uma solução viável para quem trabalha em Lisboa e não quer a agitação da capital para viver, ou não tem poder de compra para adquirir uma casa aos preços aí praticados.

Ao interesse dos investidores junta-se o movimento migratório fruto de guerras, crises económicas e que Isabel Dias Rodrigues considera não poder ser excluído desta equação. “Foi preciso alojar todas estas pessoas, o que cria uma enorme pressão no mercado imobiliário”, garante.

“Tivemos então a entrada de outros investidores, com menos capacidade económica, mas que compraram apartamentos t2, ou t3 com o intuito de os colocar no mercado de arrendamento”, refere a CEO da Meca Construções — assinalando a preferência financeira de quem compra em arrendar as unidades quarto a quarto.

Sofia Martins, diretora da Remax Almada, destaca ao Observador o facto de os preços da habitação “no centro de Lisboa e mesmo nas zonas periféricas de Lisboa norte” terem aumentado, contrastando com a hipótese de, em Almada, “ainda ser possível garantir uma boa relação de qualidade-preço dos imóveis“.

“Por outro lado, depois da pandemia [da Covid-19], o que reparámos foi que as pessoas procuravam casas com mais espaço exterior, em zonas que estivessem mais perto da natureza e perto da praia e isso acabou por influenciar a procura no nosso concelho, conseguimos ter mais qualidade de vida, conseguimos ter acesso a casas maiores e a uma zona de moradias bastante grande, com espaço exterior e isso aumentou muito a nossa procura por habitação”, descreve ainda.

A mediadora imobiliária destaca as zonas da Charneca de Caparica, da Sobreda e da Costa de Caparica como aquelas em que houve um maior aumento da procura por habitação no concelho de Almada, tendo em conta as vendas da agência imobiliária que lidera — são as mesmas zonas para as quais Inês de Medeiros se virou no pico da crise do abastecimento do concelho, dizendo que era nelas que registavam “maiores consumos” de água e adiantando desde logo que tinha havido “mais construção” muito recentemente.

Sofia Martins acredita que, no último ano e meio, “a procura foi muito inflacionada e influenciada pela garantia pública do Estado aos jovens na compra da primeira casa. Essa procura acabou por resultar na compra de casa de muitos jovens no nosso concelho“, refere, traçando um novo perfil de quem procura habitação em Almada. “Também temos muitos estrangeiros e muitas pessoas que estão cá em teletrabalho e que trabalham para fora do país”, acrescenta, referindo-se aos expats que procuram Almada para viver, também pelo acesso às praias e à natureza.

“A nível de tipologia, temos uma grande procura por apartamentos t2, t3 e moradias não muito grandes”, indica, acrescentando a mediadora imobiliária que “já não há a mesma procura que existia por moradias muito grandes, sendo que as famílias também são hoje geralmente mais pequenas”. A maioria das casas que transaciona não são novas construções, já que chegam às imobiliárias, sobretudo, casas usadas e/ou renovadas.

Já em relação ao investimento preferencial de quem compra casa para arrendar, ele está nos apartamentos junto ao polo universitário da Caparica, diz Sofia Martins. A intenção é o arrendamento quarto a quarto a estudantes, que é, mais uma vez, mais rentável para quem arrenda.

É também a mediadora imobiliária a associar o aumento da construção ao simplex urbanístico que entrou em vigor em 2024. “Almada ainda tinha muitos terrenos que estavam disponíveis para a nova construção e obviamente que o simplex veio acelerar e dinamizar o investimento na nova construção, sendo que havia e há procura para isso”, refere.

Numa entrevista ao Now, a presidente da Câmara Municipal de Almada, Inês de Medeiros, disse ser “completamente contra” as alterações trazidas pelo simplex, relacionando o aumento da construção e a utilização deste instrumento de simplificação burocrática com a dificuldade em fiscalizar previamente os projetos urbanísticos, acabando a tentar justificar desta forma parte do desfasamento entre as casas construídas e a capacidade do sistema de abastecimento de água do concelho.

Ao longo dos últimos 17 anos, de acordo com dados disponibilizados pelos serviços de Urbanismo da Câmara Municipal de Almada ao Observador, o número de licenças de construção atribuídas pela autarquia de Almada aumentou significativamente. O grande boom deu-se de 2015 para 2016, quando o número de licenças de construção passou de 66 para mais do dobro: 130. Antes do simplex.

Desde então a tendência tem sido quase sempre crescente, com exceções identificadas em anos específicos — houve um decréscimo em 2020 dos pedidos de licenciamento para construção, mais uma vez ano do início da pandemia da Covid-19, e depois disso os números mantêm-se na casa da centena há cinco anos.

A CEO da Meca Construções recorda situações em que a sua empresa teve de esperar “cinco anos para obter uma licença”. Considerando o simplex uma medida necessária para acelerar o licenciamento das construções em Almada, sugere que a crise hídrica “advém de uma enorme falta de planeamento”, e acrescenta:”Parece-me natural que, se num determinado território, estamos a construir mais é óbvio que se vai consumir mais.”

“Se a Câmara emite licenças de construção e utilização e tem consciência que emite (por exemplo 300 licenças por ano) tem que se antecipar aos problemas que podem acontecer por existir maior pressão imobiliária. O papel de uma Câmara é de planeadora da cidade. E um planeador da cidade tem de se antecipar aos problemas“, aponta Isabel Dias Rodrigues.

“O que o mercado tem mais para oferecer não surge só da procura. Em construção nós também dependemos do planeamento urbanístico das várias zonas. Na Charneca de Caparica as urbanizações foram desenhadas, maioritariamente, para acolher moradias, por exemplo”, refere ainda a representante da construtora, que nota ser “extremamente difícil alterar alvarás de loteamento”.

Para a maioria dos clientes de moradias, existe a expectativa de que tenha piscina. Mas “o construtor e promotor só constrói aquilo que pode construir. As regras dizem-me exatamente o que eu posso construir ali, se posso construir uma moradia com x metros quadrados, com ou sem piscina, com ou sem garagem, qual a sua tipologia”. E volta a assegurar: “Logo o município consegue prever aquilo que vai ser feito no seu território e pode antecipar problemas ao nível das infraestruturas.”

A partir de 2026, a Câmara Municipal de Almada alterou a ferramenta de gestão urbanística, e partilhou com o Observador a informação das comunicações de utilização de terrenos para novas construções, legalizações e reabilitações nas várias freguesias do concelho. Mostram um pico de comunicações de construções novas na União de Freguesias da Charneca e da Sobreda que, desde 1 de janeiro de 2026 e até agora, já têm 122 novos registos.

Também os dados relativos às licenças de construção e de comunicação de início de trabalhos de construção em Almada mostram que, desde o início deste ano, é mais uma vez na freguesia que junta Sobreda e Charneca onde mais trabalhos de construção foram iniciados (84), com 32 licenças de construção a terem sido aprovadas pela autarquia.

O turismo focado no alojamento local e a restauração substituída pelas “refeições em casa”

Sol, praia e mar. Os turistas que se dirigem a Almada, muitos vindos de Lisboa, procuram sobretudo a costa, mas não é só dela que se faz o turismo almadense nos últimos anos. “Podemos qualificar o concelho para outras atividades turísticas”, nota ao Observador Cristina Siza Vieira, vice-presidente executiva da Associação da Hotelaria de Portugal, que refere o crescimento da procura do concelho para a prática de “atividades ao ar livre e do turismo religioso”, com o crescimento das visitas ao Cristo Rei.

“O crescimento que Almada tem tido é consentâneo com o destino turístico. Tem sido paulatino o crescimento, pelo menos desde 2020. Cresceu muito pouco de 2012 para a frente, mas não é um destino turístico de primeira linha, embora possa complementar com identidade própria o produto turístico de Lisboa (pivot)”, afirma.

A representante do setor hoteleiro destaca que “não tem havido, do ponto de vista dos empreendimentos turísticos convencionais, uma grande flutuação na oferta de alojamento”. De acordo com os dados disponibilizados ao Observador pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) o número de unidades hoteleiras no concelho mantém-se estável há três anos: Almada tem sete unidades hoteleiras e muito poucas foram as alterações na última década.

“O que nós temos hoje são, sobretudo, muitos registos de Alojamento Local (AL)”, refere Cristina Siza Vieira, e destaca o “stress sobre a habitação” que a utilização dos mesmos para o turismo tem provocado. Foi também quem os explora, no entender da representante do setor hoteleiro, que acabou por sofrer mais com os cancelamentos devido aos períodos de falta de água no concelho de Almada, uma vez que não tinham alternativas de abastecimento — reservas ou tanques — como alguns hotéis de maior dimensão.

“A água é um direito fundamental, e o direito à água e ao saneamento básico são indispensáveis. As pessoas percebem imediatamente se um destino não está preparado para responder a esta procura em períodos de maior afluência”, refere ainda, assinalando o facto de o município, mesmo sem conseguir assegurar o abastecimento de água em permanência, ter mantido durante este período de crise hídrica a Taxa Municipal Turística que tem um valor de dois euros por pessoa/noite em Almada.

Questionada pelo Observador, fonte oficial da Câmara Municipal de Almada afirma estar a “ponderar alguns apoios aos agentes económicos mais impactados pela falta de água no concelho, sendo a isenção da taxa turística um dos quais está em análise“.

Já sobre o perfil de quem visita Almada, Maria Helena Anjos, gerente desde 2000 da gelataria Pope na Costa da Caparica, fala nas mudanças a que assistiu nos últimos mais de 20 anos, e recorda um turismo mais baseado na estada em hotéis e ida a restaurantes e cafés que transitou para estadas mais focadas nos alojamentos locais, onde as comodidades disponíveis incluem, na maioria dos casos, uma cozinha.

“Os estrangeiros agora vêm, compram no supermercado, e comem as suas refeições em casa“, refere Maria Helena Anjos, que critica também a manutenção dos principais pontos da costa de Almada. “Nós somos uma cidade que mais parece uma aldeia remota que é inabitável”, refere, dando conta dos “buracos” na estrada e do lixo que fica por recolher mesmo no centro da Costa de Caparica.

Em 2025, os dados mais recentes, 84.496 portugueses pernoitaram em hotéis ou unidades de alojamento local no concelho da margem sul — é um recorde olhando para os dados desde 2018.

Em 2019 a tendência do aumento das estadas de portugueses na Costa de Caparica já se fazia sentir, mas acabou a abrandar em 2020 devido à pandemia — embora não tenha decrescido na dimensão das pernoitas de turistas estrangeiros, naturalmente porque as viagens estavam nessa altura muito restringidas.

A tendência do pós-pandemia tem sido, no entanto, de retoma das estadas de turistas estrangeiros em alojamento turístico em Almada, com o número de 2025 — 134.624 hóspedes estrangeiros — a aproximar-se muito do pico que tinha sido atingido em 2019 de 147.469 hóspedes.

Segundo dados do INE, em 2025, 34,7% das dormidas de turistas no concelho de Almada aconteceram entre julho e setembro. Ou seja, um terço das estadas ficam condensadas no período do verão, aumentando assim a pressão sobre os recursos da região nesta altura.

Cristina Siza Vieira faz questão de destacar o próximo grande evento que Almada vai receber, também ele sazonal — o festival Sol da Caparica — que arranca a 13 de agosto e que atrai milhares de visitantes. “Mais uma vez se espera que haja uma gestão deste recurso por forma a não prejudicar este evento que tem um impacto muito direto no alojamento e na restauração”, aponta ainda e lembra que “é importante garantir segurança e serenidade no abastecimento precisamente para garantir o bom funcionamento deste evento”.