Muito se tem discutido sobre o impacto do aumento dos custos de construção no preço da habitação. E essa preocupação é perfeitamente legítima. Os custos das matérias-primas, da mão de obra e da energia têm vindo a aumentar de forma consistente, condicionando a viabilidade de muitos projetos e elevando o custo final das novas construções e reabilitações. Porém, justificar a subida dos preços da habitação com o aumento destes custos é olhar apenas para a menor parte do problema. A justificação continua a ser uma regra de mercado: temos uma procura muito superior à oferta, especialmente em obra nova.

E a solução não está em baixar custos de construção, que revelam uma particularidade: sobem rapidamente quando o contexto económico assim o exige, mas dificilmente regressam aos níveis anteriores. Tudo indica, por isso, que este novo limiar de custos não será temporário. Vai antes obrigar promotores e investidores a adaptarem-se a uma nova realidade.

Esta evolução tem consequências inevitáveis no desenvolvimento da habitação. Existe hoje um limite abaixo do qual é cada vez mais difícil construir de forma economicamente viável, independentemente da eficiência dos projetos ou da capacidade de gestão dos promotores. Quando aos custos de construção se juntam o preço do solo, as taxas e a carga fiscal, torna-se evidente que o mercado não consegue oferecer casas aos preços registados no passado.

Neste contexto, as medidas fiscais recentemente adotadas constituem um sinal positivo. Sempre que o Estado reduz encargos sobre a atividade económica, cria melhores condições para promover o investimento e estimular a construção. Por exemplo, a aplicação da taxa de IVA a 6% em determinados projetos ou os incentivos fiscais associados ao mercado de arrendamento representam passos que podem melhorar a viabilidade de algumas operações e contribuir para dinamizar a oferta.

Contudo, importa manter alguma lucidez na análise do impacto destas medidas no mercado. O seu efeito é muito limitado e não resolve o essencial: o desequilíbrio entre a oferta e a procura.

É precisamente por isso que a resposta não pode passar só por medidas avulsas ou por soluções de curto prazo. Se o objetivo é aumentar de forma consistente a oferta de habitação, será necessário criar condições para construir mais. Isso implica, desde logo, disponibilizar património público atualmente sem utilização, promover a reabilitação de edifícios devolutos e criar mecanismos que permitam colocar mais solo para desenvolvimento habitacional no mercado.

Ao mesmo tempo, importa olhar para o território de forma mais integrada. A pressão sobre os preços concentra-se sobretudo nos centros urbanos, enquanto existem zonas periféricas com maior disponibilidade de solo e capacidade para acolher novos projetos. Para que essa expansão seja efetivamente uma alternativa, continua a ser indispensável investir em infraestruturas de mobilidade que aproximem essas áreas dos principais centros de emprego e serviços. O investimento em linhas de metro e comboio é, sem dúvida, a única forma de expandir as zonas urbanas e, ao mesmo tempo, oferecer habitação de qualidade e a preços mais baixos.

A habitação exige, assim, uma estratégia consistente, assente numa visão de longo prazo que articule políticas de solo, mobilidade, licenciamento e fiscalidade. Governo após governo, temos assistido a medidas avulsas, género penso rápido, que não resolvem o problema. É evidente que a concretização destas medidas exige coragem, fundos e tempo. Talvez porque os efeitos destas medidas só se vão fazer sentir daqui a uns anos (mais do que uma legislativa), os governos não estejam empenhados na resolução do problema e prefiram estas políticas mais mediáticas, que, porém, pouco contribuem para aumentar significativamente a oferta, criar um mercado mais equilibrado e garantir que o acesso à habitação deixe de ser um dos maiores desafios estruturais do país.