Os créditos bancários à habitação e ao consumo que forem feitos a partir de 1 de agosto vão ter novas regras. O Banco de Portugal alterou a recomendação macroprudencial aplicável aos novos empréstimos que os bancos terão de respeitar, ainda que não tenha força de lei.

As novas regras vão levar a uma diminuição da chamada taxa de esforço — quanto do rendimento é consumido com pagamento de créditos — mas ao mesmo tempo os jovens até aos 35 anos terão mais tempo para pagar todo o empréstimo.

A recomendação macroprudencial, que vigora desde 2018, já teve algumas mudanças ao longo destes anos, mas o Banco de Portugal viu sinais de risco no mercado que o levaram a mexer novamente nas regras para promover “práticas prudentes” na concessão de crédito e, com isso, “contribuir para a resiliência do setor financeiro e para a redução da probabilidade de incumprimento das famílias”.

A partir de 1 de agosto os bancos devem cumprir (ou explicar em caso de não o fazerem) um conjunto de novas regras nos créditos, quer à habitação, quer ao consumo. Ambos têm aumentado muito com uma subida de mutuários com perfil de maior risco.

Taxa de esforço permitida diminui para travar endividamento e corta-se nas exceções

A principal mudança refere-se à taxa de esforço, que é o rendimento que é consumido no pagamento de créditos (o designado DSTI — debt service-to-income ratio). Passa a ser de 45%, em vez dos atuais 50%. Ou seja, depois de pagar os créditos (todos os que tiver) o rendimento disponível tem de ser superior a metade do montante recebido. O objetivo nesta redução, que já tinha sido antecipada, é reduzir o endividamento das famílias e melhorar o perfil de risco, garantindo que nos choques imprevistos (como aumento das taxas de juro) que possam acontecer a pessoa que contrai o empréstimo tenha condições de o pagar.

O Banco de Portugal explica a decisão pela “evidência de um gradual relaxamento dos critérios de concessão de crédito observado nos últimos anos”. Apesar da redução das taxas de juro, que aconteceu em 2024 e 2025, e do crescimento do rendimento disponível das famílias, “não se verificou uma diminuição do DSTI nos novos contratos”, pelo contrário ficou “em níveis mais elevados face aos valores historicamente observados”.

O que, para a entidade de supervisão, sugere que “a melhoria das condições financeiras tem sido, em parte, utilizada para suportar níveis mais elevados de endividamento, isto é, montantes de crédito superiores, em vez de se traduzir numa redução do esforço financeiro dos mutuários”.

O DSTI tem aumentado, em particular, nos mutuários com idade de até 35 anos.

E é particularmente elevado no percentil 90, acima dos 40%. Se a média da taxa de esforço no crédito à habitação está nos 29,6%, nesses 10% dos créditos os custos com o empréstimo atinge mais de 40% do rendimento. No crédito ao consumo a situação mostra que o percentil 90 tem um DSTI próximo já dos 50%.

Para o Banco de Portugal, “a redução do limite ao DSTI assume, assim, uma natureza preventiva e orientada para a mitigação de riscos sistémicos. Ao limitar o segmento de novos contratos com taxas de esforço mais elevadas, a medida reduz a probabilidade de incumprimento e as perdas dado o incumprimento”.

Paralelamente, o Banco de Portugal diminui o volume que os bancos podem assumir como exceções à regra anterior. Se até agora os bancos podiam não cumprir a recomendação em 15% dos créditos (havendo duas exceções), agora ficam limitados a 10% do montante de novos empréstimos. E nestes casos deixam de ter qualquer limite. Ou seja 10% dos créditos novos podem ser dados sem limites de taxa de esforço. Os bancos têm utilizado percentagens de exceções inferiores às determinadas, justifica o Banco de Portugal, sugerindo ainda executar esta medida para promover maior simplificação, o que, aliás, foi recomendado pelo FMI.

Esta medida aplica-se tanto ao crédito à habitação como ao consumo.

Na aferição da taxa de esforço faz-se uma simulação para aumentos da taxa de juro de 1,5 pontos percentuais e leva-se em linha de conta o rendimento após a reforma (simulando-se uma perda de 20% do rendimento após os 70 anos de idade).

Jovens vão ter mais tempo para pagar créditos

Ao mesmo tempo que trava a concessão de crédito em função do rendimento, o Banco de Portugal alarga o tempo de pagamento dos empréstimos à habitação para os mutuários mais jovens.

O limite máximo para quem faz o empréstimo com até 35 anos alarga-se para os 40 anos, dos atuais 37 anos. Ou seja, dá-se a possibilidade de ter mais três anos para o empréstimo chegar ao fim. Já para os mutuários que tenham mais de 35 anos fixa-se o limite do empréstimo de 35 anos.

No caso do crédito ao consumo manteve-se as recomendações para as maturidades: 7 anos para crédito pessoal e 10 anos para crédito automóvel, para educação, saúde e transição energética.

O Banco de Portugal aproveita esta revisão das regras para remover a recomentação relativa à maturidade média do crédito hipotecário, que nunca chegou a alcançar os ambicionados 30 anos. “Esta orientação tornou-se progressivamente menos alinhada com a estrutura etária do mercado de novo crédito hipotecário”, explica o Banco de Portugal, explicando que “a alteração associada ao aumento da participação de mutuários mais jovens no mercado de crédito à habitação traduziu-se num maior peso de contratos com maturidades mais longas, ainda que consistentes com os limites máximos por faixa etária dos mutuários”. A maturidade média está nos 32 anos, que se eleva aos 37 anos e 11 meses nos empréstimos com garantia pública.

Aquisição de casas dos bancos sem estatuto privilegiado

Nas medidas que entram em vigor a 1 de agosto o Banco de Portugal decidiu terminar com a possibilidade de se pedir a totalidade do valor do crédito para casas compradas aos bancos, que tinha sido permitido numa fase em que se pretendia que os bancos libertassem ativos imobiliários do seu balanço.

Agora passam a ter de cumprir as recomendações para o comum dos créditos em relação ao valor que é pedido em função do valor da casa (o designado LTV, loan to value). O regime geral limita a 90% do valor da casa o montante que pode ser emprestado na habitação. Já no crédito ao consumo o limite é de 80%. E estes limites, já em vigor, não vão mudar.

Com o limite de 90% para a compra de casa, o Governo promoveu a medida da garantia pública para cobrir os 10% que têm de ser dados em capitais próprios, permitindo que, na realidade, os jovens até aos 35 anos não tenham de ter o dinheiro para a entrada da casa.

O LVT médio ponderado está nos 75%, em crescendo, em particular nos créditos feitos com garantia do Estado, cujo LVT médio se fixou em 99%.

Por outro lado, os contratos de locação financeira imobiliária deixam de ser abrangidos por estas recomendações, não ficando sujeitos aos seus critérios.

https://observador.pt/especiais/banqueiros-garantem-rigor-e-avisam-que-sem-garantia-publica-no-credito-a-habitacao-jovens-nao-tem-alternativa-e-podem-emigrar/

Porque está o Banco de Portugal a alterar as regras? Tem a ver com a garantia jovem?

O Banco de Portugal considera que está no momento de atuar no crédito, face à aceleração que teve tanto na habitação como no consumo e que, apesar do aumento de rendimentos, levou ao aumento do endividamento. O montante médio por contrato é hoje maior. Também se verificou um aumento do peso de compradores de primeira habitação mais jovens, associados a rendimentos mais baixos e maior endividamento médio. Além de ter subido o valor contraído em função do valor da casa, tendo-se também estendido os prazos de maturidade dos contratos.

O mercado do crédito à habitação mudou com a garantia pública e os apoios (isenção de IMT e imposto de selo) para a compra de casa pelos jovens. O Banco de Portugal vê evidências dessas alterações, admitindo que tal possa estar a contribuir para os desvios considerados de risco. Ainda assim não é especificamente por essa razão que se faz estas alterações.

https://observador.pt/especiais/prego-a-fundo-dos-bancos-no-credito-a-habitacao-incluindo-com-garantia-do-estado-aos-jovens-em-espanha-ja-se-fala-em-bolha-financeira/