Senhor primeiro-ministro,

há poucas decisões tão importantes na vida de uma família como a compra de uma casa. É por isso que sempre me surpreendeu a forma como Portugal continua a tratar este processo.

Ao longo dos últimos anos, enquanto responsável por uma rede imobiliária que opera em diferentes regiões do país, acompanhei centenas de processos de compra e venda. Vi famílias concretizarem sonhos, proprietários venderem património construído ao longo de uma vida e investidores escolherem Portugal em detrimento de outros mercados.

Mas vi também demasiados negócios atrasarem-se durante semanas por informação contraditória entre organismos públicos, por divergências sobre áreas do mesmo imóvel, por interpretações distintas da mesma legislação ou, simplesmente, porque o sistema não conseguiu acompanhar a velocidade da realidade.

A pergunta que faço é simples: como chegámos aqui?

Portugal fala constantemente de habitação. O tema domina campanhas eleitorais, debates parlamentares e manchetes de jornais. Discutimos construção, licenciamento, impostos, crédito à habitação, arrendamento e investimento estrangeiro. Mas raramente discutimos o funcionamento do próprio sistema. E talvez esteja aí uma parte significativa do problema.

Nos últimos quinze anos, o imobiliário português transformou-se profundamente. Mudou o perfil dos compradores e dos investidores, mudaram as exigências dos consumidores, mudou a tecnologia e mudou a forma como promovemos os imóveis, analisamos mercados e prestamos o serviço de mediação.

O setor entrou definitivamente no século XXI. Uma parte do Estado, não.

A verdade é que continuamos a operar num sistema excessivamente fragmentado, burocrático e desarticulado para a realidade atual. Quem compra casa em Portugal continua a entrar demasiadas vezes num labirinto administrativo. A mesma informação varia consoante a entidade consultada, as áreas nem sempre coincidem, os processos arrastam-se e os tempos de resposta são imprevisíveis. O que deveria ser um procedimento simples tornou-se num processo técnico que, na prática, exige um nível de conhecimento especializado que a maioria dos cidadãos não tem obrigação de possuir.

Há algo de profundamente errado num país onde comprar casa continua a exigir tantos intermediários para interpretar informação que deveria ser clara. Fala-se há anos da simplificação administrativa e da transformação digital, mas, quando chega o momento de comprar ou vender um imóvel, continuamos a depender de uma sucessão de documentos, validações e verificações que, em muitos casos, poderiam ser automáticas. No fundo, o que fizemos foi transferir a burocracia do papel para o ecrã. E isso não é modernização: é a mesma ineficiência com uma interface diferente.

Mas existe um problema ainda mais profundo.

Portugal sabe quem são os médicos que exercem medicina, os advogados que exercem advocacia, os arquitetos que assinam projetos, os engenheiros que assumem responsabilidades técnicas e os contabilistas certificados que validam contas. Por que razão continua, então, a ser tão difícil saber quem representa uma família ou um proprietário numa das decisões patrimoniais mais relevantes da sua vida?

Não falo apenas das empresas. Falo dos profissionais que aconselham famílias e proprietários, explicam contratos, identificam riscos, acompanham negociações e ajudam a tomar decisões cujo impacto se mede em décadas.

Num país que discute tanto a habitação, esta deveria ser uma questão central, mas não é.

Talvez porque a mediação imobiliária continua a ser vista como uma atividade meramente comercial, quando, na realidade, desempenha uma função de enorme relevância económica e social. Ajudar uma família a comprar uma casa é influenciar uma das decisões mais importantes da sua vida. Naturalmente, isso exige responsabilidade, transparência, qualificação e supervisão adequada.

O problema é que, em Portugal, temos sido mais rápidos a criar novas regras do que a construir sistemas. Ao longo dos anos, assistimos sucessivamente à aprovação de legislação produzida sem uma consulta verdadeiramente abrangente aos operadores do mercado. Não por falta de competência dos legisladores, mas por excesso de distância entre quem escreve as leis e quem lida diariamente com as suas consequências.

O resultado está à vista: normas difíceis de interpretar, procedimentos difíceis de implementar, entidades sobrecarregadas, tempos de resposta incompatíveis com as necessidades do mercado e uma sensação permanente de que o país está sempre a correr atrás dos problemas em vez de os antecipar.

Nenhum empresário sério tem receio da exigência. Quem investe em tecnologia, formação, compliance, recursos humanos e proteção do consumidor não procura menos regulação. Procura melhor regulação e um sistema que valorize quem investe, responsabilize quem não cumpre, proteja o consumidor e não coloque no mesmo plano quem trabalha diariamente para elevar os padrões da profissão e quem nada faz para acrescentar valor ao mercado.

A futura revisão da legislação da mediação imobiliária representa, por isso, uma oportunidade rara. Mas seria um erro limitá-la a alterações marginais. Portugal precisa de uma verdadeira transformação digital do setor. Precisa de informação integrada, bases de dados que comuniquem entre si, maior partilha de informação entre organismos públicos, mecanismos claros de identificação e responsabilização dos profissionais e instituições capazes de responder num prazo de dias, não de meses.

E, acima de tudo, precisa de compreender que a competitividade de um país não depende apenas dos impostos que cobra ou dos incentivos que oferece. Depende também da qualidade das suas instituições. Porque quando um investidor escolhe entre Lisboa, Madrid, Dubai, Atenas ou Miami, a comparação não se cinge aos imóveis, juntando-se também fatores como a previsibilidade, a eficiência e a confiança de cada mercado.

Senhor primeiro-ministro: os consumidores mudaram. Os proprietários mudaram. Os investidores mudaram. As empresas mudaram. O setor mudou.

Hoje, o maior entrave à competitividade do imobiliário português não é o mercado; é a incapacidade de o sistema acompanhar o mercado.

O setor já fez a sua parte.

Está na altura de o Estado fazer a sua.