Casas ou apartamentos com pelo menos quatro quartos, áreas amplas e dentro de empreendimentos com serviços, como concierge, e amenities, como piscina e ginásio, incluídas. Ar condicionado é obrigatório, assim como máquina de lavar e secar roupa numa área separada da cozinha. De preferência pronto a habitar, com carpintarias de alta qualidade, boas pedras e eletrodomésticos de marcas de alto padrão — se tiver frigorífico e congelador side by side melhor. Não é uma exigência, mas elementos históricos como azulejos, tetos altos, que denunciam o “charme” português, valem pontos extra. Tudo isso com uma vista mar (ou rio) em localizações que vão de Lisboa ao Estoril ou Cascais — mas que podem estender-se até ao Algarve, a Comporta, o Porto ou a Madeira. Por um imóvel nestas condições, podem gastar até 20 mil euros por metro quadrado, em casas que começam nos 2 milhões e vão aos 30 milhões, com uma média a rondar os 6 milhões de euros.

Características e preços que o Observador viu ao vivo em várias casas que visitou para esta reportagem, listadas por preços que variam entre três e sete milhões de euros. De penthouses com vista mar às casas com piscina a poucos metros de campos de golfe, as propriedades milionárias à venda em Lisboa e arredores também têm vista para os estendais dos vizinhos, estão decoradas com móveis do IKEA ou dão para ruas em que é um desafio estacionar. O que denuncia que, até no mercado imobiliário de luxo, é preciso fazer concessões — ou então paga-se mais pelo imóvel dos sonhos.

Segurança e preços baixos

De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), os compradores norte-americanos gastam em média 479 mil euros ao adquirir um imóvel, mais do que o dobro do que um comprador com domicílio fiscal em Portugal. Os dados da Portugal Sotheby’s International Realty revelam que desde 2021 os norte-americanos lideram o ranking de compradores de nacionalidade estrangeira no segmento de luxo. “Em 2025, os compradores internacionais representaram 44% das nossas transações e, dentro desse universo, os compradores norte-americanos estiveram entre as principais origens de procura, juntamente com o Reino Unido, o Brasil e vários mercados europeus”, explica Miguel Poisson, CEO da Sotheby’s em Portugal. “Este comprador chegou inicialmente muito associado a Lisboa, Cascais, Estoril e Algarve, mas hoje olha para Portugal de forma mais abrangente. Há interesse crescente por zonas como a Comporta, Melides, o Porto, a Madeira e outras geografias onde a exclusividade, a privacidade e a qualidade de vida têm um peso muito relevante na decisão.”

Vêm à procura de uma segurança que “o dinheiro não compra”, um custo de vida muito mais atrativo e uma recetividade que não se encontra em outros países europeus. Estes são os três maiores atrativos de Portugal de acordo com os profissionais do mercado imobiliário ouvidos pelo Observador, e que trabalham diretamente com clientes norte-americanos. “Temos muitos clientes que estão literalmente a fugir dos países onde vivem por razões de segurança“, refere Frederico Abecassis, CEO da Coldwell Banker Portugal, agência fundada há mais de 100 anos em São Francisco, na Califórnia. O mesmo aponta Hugo Santos Ferreira, CEO do braço português da Corcoran Atlantic, marca criada por Barbara Corcoran em Nova Iorque em 1970. “É um dos países mais seguros do mundo pelo Global Peace Index”, assinala, destacando ainda a estabilidade política. “Portugal já não é um plano B. Muitos consideram o país como plano A, mesmo para viver”.

“A grande mudança é esta: durante muitos anos, Portugal foi visto, sobretudo, como um bom destino para férias ou investimento. Hoje, para muitos norte-americanos, Portugal é cada vez mais um destino para viver”, considera também Miguel Poisson, que compara o país a outros destinos imobiliários de luxo, como Miami, Nova Iorque, Londres, Paris ou Dubai. “Naturalmente, fatores políticos, fiscais, cambiais ou económicos podem acelerar ou adiar algumas decisões, mas o movimento de fundo parece-nos estrutural. O comprador norte-americano encontrou em Portugal uma proposta de vida que responde a várias das suas prioridades: segurança, qualidade, estabilidade, lifestyle e potencial de valorização a médio e longo prazo.”

Mas quem são estes norte-americanos? Há um pouco de tudo. Frederico Abecassis identifica dois perfis principais, sendo o primeiro deles as famílias que vêm para viver, e usufruir das escolas internacionais, por exemplo; e um perfil mais sénior, em busca de uma reforma com melhor qualidade de vida. Mesmo assim, são sempre clientes que trabalham remotamente ou viajam frequentemente para os EUA. Já Hugo Santos Ferreira destaca ainda os jovens entre os 25 e os 30 anos, que podem trabalhar de forma remota; e ainda empresários com uma vida profissional ativa, entre os 65 e os 70 anos. Na Sotheby’s também se observam estes perfis: das famílias ou empresários com vidas profissionais flexíveis que escolhem Portugal para uma nova vida; aos compradores que escolhem uma segunda casa de férias e passam a vir com bastante frequência; e ainda os investidores, que são aconselhados por family offices e olham para o imobiliário de luxo como uma forma de preservar e diversificar ativos.

A contribuir para este encantamento por Portugal, os especialistas apontam também a forma como os estrangeiros são recebidos em solo nacional. “80% dos portugueses falam inglês ou conseguem expressar-se em inglês”, diz o CEO da Coldwell Banker Portugal. “Nós fazemos um esforço muito grande para falar línguas estrangeiras, para receber bem os estrangeiros”, destaca o responsável pela Corcoran Atlantic.

“Senti-me em casa”

Foi o que sentiu Erin Charlotte quando veio para Portugal pela primeira vez, numa viagem ao Porto para celebrar o aniversário. “Fui muito bem recebida, senti-me em casa. Acho que em outros países podemos ter uma barreira entre os norte-americanos e os europeus, o que faz sentido. Mas não foi o caso”, diz a norte-americana do Minnesota, que na altura estava a tirar um mestrado em Genebra, na Suíça. “Quando fui para Lisboa lembro-me de sentar-me para ver o pôr do sol no rio e pensei comigo mesma: ‘vou mudar-me para cá‘”.

Desde aquela primeira visita até à mudança efetiva, em 2024, foram mais alguns anos. A jovem só regressou aos EUA no final de 2023, e depois planeou a mudança para Lisboa. “Sempre me interessei pelo mercado imobiliário e investimentos. E lembro-me de ter ido ao Algarve há três verões para ver algumas propriedades. Visitei uma vila com quase 4 hectares, com limoeiros, figueiras, oliveiras, que parecia um sonho. Estava a 10 minutos do mar. E estava listada por apenas 700 mil euros”, recorda. “Naquele momento pensei: ‘Isso é incrível. Nunca encontraria algo assim nos EUA por este preço.’ Foi quando percebi que havia tantos expatriados que falam inglês a viverem cá e poderiam querer comunicar com alguém que tenha a mesma cultura e a mesma língua nativa“, assinala.

É com um sorriso no rosto e do alto de umas mules de plataforma que a jovem norte-americana nos conta a sua história, enquanto caminha com cuidado por entre as tábuas do palacete em ruínas em Sintra que tem promovido nas redes sociais — o seu Instagram tem mais de 85 mil seguidores — como a “the duke’s house”. Foi na verdade a residência de um conde, e neste momento está à venda off market, para remodelação, e com licença já aprovada para funcionar como um hotel. “O azulejo português é uma daquelas coisas pelas quais os americanos ficam loucos. Querem charme, sentir que estão em Portugal”, diz, ao mostrar o revestimento de azulejo nos fundos da propriedade. “Mas com ar condicionado e uma secadora”, retifica. “Já uma lavandaria, é algo que simplesmente não existe em Portugal, portanto é o tipo de coisa com que precisam de se acostumar”.

Agora Erin Charlotte vive em Belém, mas está sempre a viajar entre o Algarve e o Porto, a visitar propriedades e acompanhar investidores. “Algumas das minhas clientes favoritas são mulheres solteiras de meia-idade, entre os 40 e os 50 anos, que querem mudar de vida. Também ajudei muitas famílias e casais. Os meus clientes procuram casas com valores acima dos 2 milhões”, diz a consultora imobiliária. A maioria procura uma segunda — ou terceira, ou quarta — casa, ou então um imóvel para investimento, seja no mercado do arrendamento ou da hotelaria. “A maioria dos clientes combina os dois, tem um lugar em Portugal mas tira vantagem da renda. Por exemplo, um cliente comprou uma vila no Vale do Lobo para arrendar, mas também aproveita o espaço de vez em quando. É um investimento de lifestyle.”

O estilo de vida é parte do processo de consultoria de Erin Charlotte, que diz que antes de definir as exigências do imóvel em si, precisa perceber o que os clientes esperam. “Em Portugal podemos ter tudo. Vista para o mar e para a montanha, natureza e cidade. É literalmente o que quisermos. Então o mais importante é saber qual é o estilo de vida do cliente, para o poder direcionar para uma localização adequada”, explica.

Acabamentos de luxo e localização privilegiada

Na penthouse que tem a varanda virada para o Casino Estoril é a consultora Sofia Gião, da Corcoran Atlantic, a receber-nos. Leva-nos diretamente à zona da piscina, no terraço privativo que tem uma cozinha adicional, casa de banho e uma divisão coberta que pode servir como um outro quarto, e tem vista para os telhados dos castelinhos do centro do Estoril. Listado por seis milhões e meio, o apartamento duplex tem quatro quartos, sendo três suítes, e mais de 400 metros quadrados. A cozinha está totalmente equipada com uma lavandaria separada da cozinha e eletrodomésticos de marcas de alto padrão. No quarto principal, um walk-in-closet que faz vezes de uma verdadeira passerelle. A banheira isolada à beira da varanda dá ares de spa para o ambiente. Todo o apartamento é rodeado pelas janelas de vidro que vão do teto ao chão, inclusive nas casas de banho, e que deixam à mostra uma parte do glamour da região, mas também da vida a acontecer: da cozinha vê-se um casal a fumar e cinco pares de sapatilhas a secarem ao sol numa varanda do prédio vizinho. “Nestas janelas colocava uma persiana”, sugere a consultora imobiliária, que revela que chegou muito perto de fechar negócio, e tem recebido contactos especialmente de norte-americanos e brasileiros.

“Um cidadão que venha de uma grande cidade como Nova Iorque, que é muito cosmopolita, moderna e sofisticada, procura em Portugal um bocadinho os dois mundos. Quer uma realidade cosmopolita, à qual está habituado, mas procura também a vivência portuguesa. É o que fazemos: este match perfeito da excelência e da sofisticação norte-americana com a autenticidade de Portugal. E acho que este imóvel é exatamente isto — a excelência e a sofisticação de um imóvel moderno, com todas as comodidades do nosso dia a dia, mas com a autenticidade do Estoril”, assinala Hugo Santos Ferreira.

A modernidade continua central na moradia que o CEO da Coldwell Banker levou a nossa equipa, em Alcabideche. Numa zona bastante residencial, a poucos minutos de carro dos campos de golfe de Estoril, e também nas imediações da Quinta Patino, a localização é um dos pontos fortes desta propriedade, listada por pouco mais de quatro milhões de euros. “Está perto de várias escolas internacionais, da praia, de infraestruturas de ténis, padel, ginásio, autódromo, e ainda do aeroporto de Tires”, aponta Frederico Abecassis. Do lado de fora a piscina com borda infinita dá para um cenário verde, em que se veem os telhados das casas vizinhas misturados entre as copas das árvores, numa tranquilidade em que só se ouve o barulho dos pássaros. São três pisos, com cave, cozinha e sala separadas, e três suítes amplas com roupeiros embutidos. De arquitetura moderna e design minimalista, a propriedade, para já, está ocupada com móveis neutros e de linhas nórdicas de uma conhecida marca sueca. Mas parece aberta a receber o estilo pessoal e artístico do próximo morador — que poderá ser um casal perto dos 50 anos, com uma vida executiva já organizada e a viver de rendimentos ou a trabalhar remotamente, e que valoriza a proximidade com a natureza e áreas verdes.

Características raras fazem mais sucesso

Na penthouse comercializada pela Sotheby’s em Cascais, os 16 metros de varanda de frente para o mar são o diferencial, destaca a consultora que acompanhou a visita, Elisabete Pinget. Uma escada circular leva-nos ao terraço com piscina privativa, de onde se tem uma vista panorâmica de toda a baía. O apartamento tem três suítes, cozinha equipada com eletrodomésticos de alto padrão e lavandaria separada, e conta ainda com seis espaços de garagem, sendo quatro boxes — outro ponto valorizado pelo mercado norte-americano, especialmente aqueles que apreciam carros de luxo. A decoração, no geral, é minimalista, priorizando os tons claros e o branco. A propriedade está listada por cerca de 4,5 milhões de euros, numa zona em que há apartamentos de dois quartos anunciados a quase dois milhões.

“No segmento de luxo e de ultraluxo, há clientes que procuram níveis adicionais de privacidade e de discrição. Isto pode traduzir-se em condomínios com segurança, vigilância, entradas controladas, estacionamento privativo, soluções tecnológicas de monitorização, sistemas inteligentes de acesso e, acima de tudo, um desenho arquitetónico que proteja a sua privacidade. Mais do que segurança ostensiva, o que estes clientes valorizam é segurança discreta, eficaz e bem integrada na experiência residencial”, destaca Miguel Poisson, sobre os diferenciais de um imóvel como este, inserido num edifício vigiado. Os condomínios também representam pontos extras para os clientes norte-americanos, que valorizam serviços como concierge, manutenção, housekeeping e jardinagem, por exemplo. “O cliente não quer apenas comprar uma casa; quer garantir que essa casa funciona, mesmo quando está fora do país.”

É o que oferecem as branded residences, que começam a crescer em Portugal. “Nestes projetos, o comprador não está apenas a adquirir um imóvel; está a adquirir uma promessa de consistência, serviço e confiança, especialmente valorizada por compradores internacionais que podem não conhecer em detalhe o mercado local. A marca funciona como um selo de qualidade e como uma garantia de que a experiência será mantida ao longo do tempo”, explica o CEO da Sotheby’s. A Ando Living já tem mais de 10 edifícios em funcionamento em Lisboa num regime de parcerias com prestadores de serviço locais; e há ainda dois empreendimentos de marcas internacionais por estrear na grande Lisboa nos próximos anos, a Aroeira Collections by Missoni, na zona da Costa da Caparica; e a Karl Lagerfeld Residences, na Rua Braacamp. “Há bastante procura por imóveis com serviço”, destaca o CEO da Corcoran Atlantic, que está a comercializar esta última. “Amenities como piscina, solário, rooftop, são de facto preocupações bastante grandes”, reforça Hugo Santos Ferreira. Contudo, Miguel Poisson destaca ainda como o ultraluxo está a mudar a forma como as novas construções são pensadas em Portugal. “Esta tendência representa uma oportunidade importante, mas deve ser trabalhada com autenticidade. O país não deve limitar-se a replicar modelos internacionais, pois o verdadeiro potencial está em desenvolver um ultraluxo com identidade portuguesa, mais discreto, mais ligado ao território, mais autêntico e menos dependente da ostentação.”

Autenticidade é o que oferece a penthouse num prédio recentemente remodelado em Santa Maria Maior, anunciada pela Sotheby’s por mais de 3,5 milhões de euros, e que de acordo com o consultor responsável, Martin Guibert, tem atraído a atenção de norte-americanos, turcos e indianos. O pé direito alto, o piso em parquet e as claraboias no teto inclinado, que deixam entrar muita luz natural, são algumas das características que atraem os estrangeiros que procuram zonas mais históricas, como é o caso deste prédio, localizado no início da Judiaria, a poucos metros de um trecho da muralha que protegeu Lisboa na era medieval. Por localizações como esta, os investidores podem abdicar da privacidade (com janelas a poucos metros das dos vizinhos, apesar da vista para o Panteão) ou dos lugares de garagem, mas nunca do conforto de uma cozinha totalmente equipada, lavandaria independente, aspiração central e de controlos automatizados num sistema smart-home. “Os norte-americanos procuram imóveis bem concebidos, com boas áreas, luz natural, eficiência energética, conforto térmico e acústico, soluções de domótica, cozinhas funcionais, zonas de trabalho, quartos em suite, espaço exterior e materiais de qualidade”, descreve Miguel Poisson.

A crise habitacional e o exemplo de Barcelona

O crescente interesse de clientes estrangeiros com poder de compra muito superior em Portugal parece caminhar a par e passo com um mercado que tem casas cada vez mais caras. Em 2025 os preços subiram 17,6%, o maior aumento desde que o INE começou a medir o indicador, em 2009. De acordo com o relatório divulgado em março, o número de transações atingiu um máximo histórico — 169.812 casas vendidas. Contudo, quem trabalha no ramo discorda que o investimento estrangeiro seja a origem do problema.

“A subida de preços deve, naturalmente, ser acompanhada com atenção. A escassez de oferta qualificada, a pressão da procura internacional e a dificuldade de desenvolvimento em localizações prime são fatores que sustentam a valorização, mas também aumentam a responsabilidade de todos os agentes do mercado”, considera o CEO da Sotheby’s. “Há zonas onde os preços só se justificam se forem acompanhados por uma qualidade real: localização, arquitetura, privacidade, serviço, eficiência, vistas, escassez e liquidez futura.”

“Estamos a falar de localizações e ativos diferentes. Um imóvel que custa 6 milhões e meio não é um imóvel que se poderia destinar à classe média, pela localização, pela dimensão, pelos acabamentos. É um imóvel que nunca poderia custar menos do que este valor”, assinala Hugo Santos Ferreira. “Não podemos resolver o problema da habitação da classe média atacando a procura por imóveis mais altos, são problemas que se resolvem de formas distintas. O problema da habitação para a classe média resolve-se melhorando os licenciamentos, baixando a carga fiscal na construção e trazendo mais edifícios ou mais terrenos para se construir nas localizações que a classe média pode pagar”.

“No meu ponto de vista, o que estamos a viver não é uma especulação de um mercado imobiliário devido ao investimento estrangeiro. Antes, pelo contrário. Nós temos é que agradecer o facto de termos tido investimento estrangeiro para termos conseguido reabilitar as nossas cidades. Caso contrário, estaríamos com as cidades por reabilitar, possivelmente com muito maior insegurança do que temos hoje”, responde Frederico Abecassis, que também aponta para a construção de habitações em outras localizações. “A solução passa por haver incentivos para promotores imobiliários e investidores de outra envergadura que permitam criar novas cidades, mais periféricas; incentivos fiscais para que este tipo de investimentos possa ser benéfico; criação de medidas para converter imóveis industriais ou comerciais em habitação, mas com condições de habitabilidade; e agilidade do ponto de vista legal para que, de facto, seja dinâmico o mercado de arrendamento.”

Tanto o CEO da Corcoran Atlantic quanto o da Coldwell Banker mencionam como exemplo a situação de Barcelona. “É preciso criar condições para que as pessoas queiram viver fora das cidades. Se olharmos para a Espanha, no centro de Barcelona, quem habita normalmente são estrangeiros e estudantes, pessoas que não precisam de transportes. E na periferia vivem os catalães. O que acontece é que a rede de transportes é tão boa que é preferível viver fora da cidade. Vai ter mais proximidade com as zonas verdes e casas de maior dimensão”, compara Frederico Abecassis. Hugo Santos Ferreira também cita a capital da Catalunha para explicar a sua oposição a políticas que travem os investimentos estrangeiros. “Barcelona já tentou controlar o problema da habitação matando a procura. E o que é que aconteceu? Os preços não baixaram, continuaram sempre a subir”, diz, atribuindo o crescimento económico nacional também à presença de estrangeiros com alto poder de compra. “Infelizmente, Portugal é um país de turismo e de serviços, não é um grande país industrial. Os restaurantes vivem destes clientes, que são quem realmente consome mais e dá boas gorjetas. Há que se criar postos de trabalho, empresas, e manter os postos de trabalho.”

Miguel Poisson também concorda com medidas que estimulem a construção e o crescimento para além das zonas centrais, analisando o risco dos preços altos se tornarem um motivo para os clientes migrarem para outros mercados no sul da Europa. “Portugal deve competir por oferecer uma relação muito forte entre qualidade, exclusividade, autenticidade e valor a longo prazo. O desafio para os próximos anos será aumentar a oferta de qualidade, acelerar processos de licenciamento, promover construção e reabilitação com exigência, e evitar localizações onde o mercado já está muito pressionado. O comprador de luxo está cada vez mais seletivo e isso é positivo, pois obriga o mercado a ser melhor”.

Alterações na Lei da Nacionalidade impactam, mas não muito

Questionados sobre se a alteração na Lei da Nacionalidade, que dobra o tempo para adquirir a nacionalidade portuguesa de 5 para 10 anos, teve impacto nas decisões dos compradores norte-americanos, todos os especialistas ouvidos pelo Observador reconhecem que sim. Contudo, são cautelosos sobre como falam do tema. Frederico Abecassis diz que “a maior parte dos estrangeiros com quem nós falamos veem com bons olhos que exista mais controlo”, considerando que leis mais bem definidas ajudam a manter os níveis de segurança, um dos maiores atrativos do país. “Quando temos uma situação migratória descontrolada, nós deixamos de conseguir oferecer este benefício”, assinala, ponderando que o mais importante é “conseguirmos garantir que os imigrantes que estão em Portugal tenham condições para viver aqui.”

Hugo Santos Ferreira concorda, também destacando a segurança como um fator decisivo, e recorda as alterações ao programa de vistos Gold, que desde 2023 não permite que os investimentos imobiliários sejam contabilizados para a aquisição da nacionalidade portuguesa. “Lanço aqui o repto ao nosso Governo, para voltarmos a ter um programa de Golden Visa e de residente não habitual. Porque realmente estamos a perder oportunidades de negócio e investimento, nomeadamente para a Espanha, por exemplo, que tem a Lei Beckham em vigor”, um regime que reduz a carga tributária para trabalhadores qualificados estrangeiros que queiram residir no país.

Também Miguel Poisson reconhece que “todos os mercados estão vulneráveis às alterações políticas e regulatórias”. “Naturalmente, para compradores que tinham a nacionalidade como objetivo central, qualquer alteração legislativa pode introduzir maior ponderação e prolongar o processo de decisão. Mas, no segmento mais alto, não vemos esse fator como suficiente para eliminar o interesse por Portugal. Pode, sim, alterar a forma como a decisão é estruturada”, considera. Erin Charlotte notou alguma preocupação dos seus clientes sobre as alterações recentes, mas destaca que não é esta mudança que vai afetar a decisão de compra. “O maior luxo que se pode ter nos dias de hoje é ter opção. Especialmente para cidadãos não europeus, opção significa ter acesso à Europa. Honestamente, a Europa é o novo sonho americano. Então, sim, são cinco anos a mais, mas se este é o seu objetivo final, o que são cinco anos? Portugal ainda continua a ser muito atrativo”.