Praticamente tantas casas quanto as que hoje existem no concelho de Lisboa. Ou, então, mais do dobro das que há no Porto. Ou, ainda, visto o problema de outra forma, tantas casas quanto aquelas que existem em Beja, Bragança, Castelo Branco, Évora, Faro, Guarda, Guimarães, Santarém, Vila Real e Viseu – todas somadas. Esta é a magnitude do défice de habitação que o país acumulou ao longo da última década: cerca de 300 mil fogos, estima o Banco de Portugal.
É um número “verdadeiramente impressionante”, considerou nesta segunda-feira Álvaro Santos Pereira, referindo-se ao diferencial entre a nova oferta de habitação criada nos últimos 10 anos e aquela que teria sido necessária para responder ao aumento da procura.
“Nós, numa década, não construímos o equivalente a um Porto inteiro — duas vezes“, insistiu o governador do Banco de Portugal na conferência de imprensa de apresentação do Boletim Económico de junho, mais uma publicação do supervisor financeiro que inclui uma análise ao mercado da habitação em Portugal.
Não é por acaso que o supervisor toca neste tema em praticamente todas as publicações recentes, seja sobre a economia seja sobre a estabilidade financeira. Para Álvaro Santos Pereira, o acesso à habitação é “o principal risco interno que enfrentamos” na sociedade portuguesa, após um período em que os preços mais do que duplicaram, num aumento “induzido maioritariamente por forças da procura” numa fase em que “a oferta de novas habitações tem sido insuficiente para contrabalançar essas pressões”.
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No relatório divulgado nesta segunda-feira, o Banco de Portugal afirma que, “na última década, a procura no mercado de habitação em Portugal foi impulsionada principalmente pelo aumento da população“, sendo que “os fluxos migratórios elevados traduziram-se num aumento do número de agregados familiares residentes, superior ao número de novos fogos concluídos”.
Para mostrar como evoluiu essa discrepância, o departamento de estudos económicos do Banco de Portugal atualizou o mesmo gráfico que já tinha publicado há seis meses e que, embora pareça agora estar a dar alguns sinais de mudança, continua a ser um bom espelho do desequilíbrio estrutural entre oferta e procura no mercado de habitação.
“Neste momento, contrariamente ao que existia há seis meses quando falámos sobre este tema, neste ano o fosso entre a oferta e a procura foi fechado“, reconheceu Álvaro Santos Pereira, referindo-se à aproximação entre a variação do número de agregados familiares (linha amarela do gráfico acima) com o número de obras concluídas (a linha azul) neste primeiro trimestre de 2026. O governador refere-se a um “fluxo“, que está a convergir, mas isso não invalida o fosso no “stock” acumulado ao longo dos últimos anos.
O facto de estar em forte queda o número de entradas de imigrantes (em termos líquidos), que é analisado noutra parte do relatório, ajuda a perceber porque é que o desequilíbrio entre oferta e procura está a reduzir-se, de acordo com os dados do Banco de Portugal. Por outro lado, estão a ver-se alguns sinais de melhoria ao nível da oferta – porém, insuficientes para Santos Pereira.
“As obras concluídas, para habitação, estão a começar a aumentar, os licenciamentos têm vindo a aumentar, mas se virmos o que se passava há 15 anos estávamos a construir mais casas, a licenciar mais casas, num cenário em que a população estava a crescer mais devagar”, salientou o governador do Banco de Portugal, em conferência de imprensa.
“Estamos a começar a fazer algum esforço maior nesta matéria mas temos de fazer mais”, insistiu.
As soluções? Licenciamentos mais rápidos, cooperativas de habitação e construção pública
Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), compilados pelo Banco de Portugal, demonstram que em 2025 foram concluídos cerca de 26.700 novos fogos para habitação (construções novas), o que compara com 25.300 em 2024 e 23.100 em 2023.
A tendência é positiva mas, como o supervisor financeiro sublinha, “estes níveis situam-se muito abaixo dos 67.500 fogos concluídos em 2007, antes da crise financeira internacional”. Desde então, o setor da construção enfrentou vários constrangimentos – com a falta de mão de obra à cabeça – que limitaram a capacidade de reação ao aumento rápido da procura.
Entretanto, “as licenças para construção têm vindo também a crescer, sinalizando um aumento da oferta de habitação no horizonte de um a dois anos”, destaca o Banco de Portugal. “Em 2025, o número de novos fogos licenciados atingiu 41.900 — o nível mais elevado desde 2008 — o que representa um aumento face aos 34.600 fogos de 2024 e aos 31.600, em média, do período 2021–23″.
Mas “este número deverá ser ainda insuficiente, por si só, para compensar o défice de construção nova face à procura acumulada na última década por pressão demográfica e outros fatores”, acautela o supervisor financeiro no Boletim Económico de junho.
Diagnóstico feito, uma vez mais, Santos Pereira reiterou que a prioridade deve ser “oferta, oferta e oferta” e falou sobre algumas soluções que diz poderem atenuar uma crise que trava o potencial da economia portuguesa e que, dada a escalada dos preços, pode ameaçar a estabilidade financeira do país.
“Eu sei que há pessoas que não gostam de ouvir isto” mas “habitação social e pública é fundamental para combater a falta de oferta”, afirmou o governador do Banco de Portugal, acrescentando que “no nosso país temos a tradição de ser [só] o Governo central ou os municípios a investir em habitação pública – mas talvez tenhamos de ser um pouco mais criativos e ver exemplos de como outros países fizeram”.
Em particular, Santos Pereira destaca que “em países como a Áustria e os Países Baixos mecanismos como as cooperativas de habitação são amplamente usados” e dão um contributo enorme para dar resposta à procura por habitação, designadamente por parte dos jovens.
Por outro lado, o governador do Banco de Portugal salientou que “há margem para melhorar a utilização dos solos“. “Nas áreas metropolitanas, observa-se uma maior intensidade de ocupação e uma menor disponibilidade de solo para urbanizar, o que contribui para restringir a oferta de nova habitação”, pode ler-se no Boletim Económico.
Soma-se a isso que “a presença de edificado antigo e pouco denso dificulta a reabilitação e a densificação“. “Em contraste, em grande parte do interior, o solo rústico — sujeito a restrições ambientais e agrícolas que limitam a expansão urbana — é abundante, mas coexiste com extensas áreas urbanas de baixa densidade”, diz o Banco de Portugal.
Por outras palavras, “o problema habitacional português não decorre necessariamente de uma escassez global de solo urbano não edificado — disponível para nova construção —, mas da concentração da procura em territórios específicos, onde esse solo é mais limitado”, afirma o supervisor. “Tal evidencia a necessidade de articulação entre políticas de solos, habitação, desenvolvimento regional e transportes, promovendo maior descentralização e melhor acessibilidade aos centros urbanos“, remata o relatório.
https://observador.pt/especiais/falta-de-oferta-de-habitacao-portugal-tem-723-mil-casas-vazias-mais-de-150-mil-so-na-zona-de-lisboa/
Algo que dificilmente dará um grande contributo para este problema, na opinião de Santos Pereira, é a questão das casas vazias – uma matéria onde o Governo está a legislar, na área das heranças indivisas e noutras, para tentar levar a que mais casas sem utilização sejam colocadas no mercado.
Questionado pelo Observador na conferência de imprensa, o governador do Banco de Portugal reconheceu que “a questão das casas vazias é importante, não poderia concordar mais, mas o Banco de Portugal tem mostrado que a maior parte das casas vazias não está, necessariamente, nos locais onde as pessoas querem morar”.
“Houve migração para os centros urbanos e emigração para fora do país, pelo que essas casas vazias não vão necessariamente ajudar o problema da falta de oferta” nos locais onde existe maior procura.
“Claro que se há casas vazias, e vemos muitas nos centros urbanos, se as medidas puderem ajudar, então ótimo. Mas as casas vazias não vão, por si, resolver o problema, infelizmente – pode ajudar um pouco mas não ajudará muito”.