O novo regime de restituição parcial do IVA na autoconstrução de habitação é um convite à fraude fiscal e à declaração de valores abaixo do custo real dos terrenos, disse à Lusa o bastonário da Ordem dos Notários.

Entre as medidas de desagravamento fiscal para aumentar a oferta de habitação, publicadas em 20 de maio em Diário da República, está a redução do IVA de 23% para 6% na construção e reabilitação de imóveis destinados à venda ou arrendamento para habitação permanente, a “preços moderados” de 2.300 euros no caso do arrendamento e de 660.982 euros no caso da venda.

Na autoconstrução, aplica-se a modalidade da restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares “em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente”, segundo o diploma.

Quem construir a própria casa, pagará a taxa normal de IVA (23%) na empreitada, mas pode em seguida pedir a restituição à Autoridade Tributária (AT) da diferença de 17%, até atingir a taxa reduzida de 6%, desde que o custo do imóvel e do terreno não exceda 660.982 euros.

Como este limite resulta da soma do valor de compra do terreno e do valor da empreitada de construção, o bastonário dos Notários acredita que “haverá uma tentação para a declaração de valores abaixo do custo real do terreno, e para a fraude fiscal”.

Para Jorge Batista da Silva, “existe o risco de fuga aos valores reais declarados na escritura da compra do terreno porque os valores da construção estão sempre a disparar e, nos dias de hoje, ninguém sabe muito bem quanto é que uma casa vai custar“.

Assim, quem comprar um terreno “ficará tentado a declarar um valor mais reduzido para não correr o risco de chegar ao final da obra com um valor acima dos 660.982 euros”, alertou o bastonário.

Se esse limite for excedido, a restituição parcial do IVA já não terá lugar.

Além disso, se o custo total da empreitada começar a aproximar-se muito do teto legal, “as pessoas podem deixar de pedir as faturas da construção da casa“, explicou.

“Estamos a criar uma espécie de tempestade perfeita, que vai colocar uma pressão grande sobre a fiscalização da Autoridade Tributária“, disse ainda.

Segundo o diploma, a AT é a entidade que vai analisar e aprovar os pedidos de restituição do IVA na autoconstrução, mediante a apresentação de um conjunto de documentos do qual faz parte a licença de utilização do imóvel.

O bastonário dos Notários considerou também que a taxa de 6,5% do IMT aplicada aos terrenos para construção “é muito elevada”.

“Se alguém comprar um terreno para construção no valor de 100 mil euros, paga 6,5% de IMT mais 0,8% de imposto de selo, ou seja, 7,3% no total. Mas se adquirir uma casa pelos mesmos 100 mil euros, só paga 0,8% do imposto de selo porque até aos 106 mil euros está isenta de IMT”, exemplificou.

De acordo com o Orçamento do Estado para 2026, um imóvel habitacional está isento de IMT até ao valor de 106.346 euros, montante que sobe para 330.539 euros no caso de o adquirente ter menos de 35 anos.

“Eu sei que em Lisboa 100 mil euros não chegam para comprar uma casa ou mesmo um terreno, mas se calhar em Bragança são suficientes. E a autoconstrução tem muito mais impacto no interior do país do que no litoral”.

Por isso, o bastonário não entende porque é que o Governo não aproveitou esta alteração legislativa para aplicar aos terrenos um regime equivalente ao da habitação.

“Pagar 6,5% de imposto na compra do terreno é muito dinheiro. Desincentiva a autoconstrução. É quase construir a casa pelo telhado e esquecer as fundações, que assentam precisamente no terreno”, afirmou.

Segundo explicou, a Ordem dos Notários tem sido ouvida na fase inicial deste tipo de processos legislativos, tanto pelo anterior como pelo atual Governo.

“Algumas das medidas que temos proposto têm tido acolhimento. Mas no momento da operacionalização e da autorização legislativa, os diplomas são feitos praticamente sem audição de ninguém, ou a partir de audições meramente formais”, lamentou.