A recente decisão do Banco de Portugal (BdP) de reduzir o limite máximo da taxa de esforço (DSTI) no crédito à habitação de 50% para 45% é, à partida, defensável. Num contexto em que os preços da habitação subiram 17,6% em 2025, o maior crescimento registado desde 2009, segundo o INE, e em que o volume de créditos considerados de risco elevado aumentou, é natural que o regulador queira apertar os critérios.

Num simples exemplo, para uma família com rendimento líquido conjunto de 2.500 euros, o limite máximo de prestação mensal desce de 1.250 para 1.125 euros. Cento e vinte e cinco euros que, capitalizados ao longo de um empréstimo de 30 anos, podem representar a diferença entre conseguir ou não financiar um imóvel a preços de mercado. Fontes do setor estimam que entre 10% e 15% dos financiamentos que seriam aprovados ao abrigo das regras anteriores passarão a ser recusados.

O Governo lançou a Garantia Pública precisamente para minimizar as dificuldades que os jovens, sem poupanças, enfrentam no acesso ao crédito habitação. No primeiro trimestre de 2026, os créditos a jovens com garantia pública já representavam 27,9% do número total de novos contratos e 31,7% do valor total. Um sucesso, em teoria. Mas ao financiar 100% do imóvel, a prestação mensal é mais elevada, o que pressiona a taxa de esforço. Com o novo limite de 45%, o BdP fecha, pela via regulatória, a mesma porta que o Estado abriu pela via da política pública.

O risco de incumprimento está no rácio DSTI inicial e também na resiliência da estrutura financeira ao longo do tempo, na diversificação de encargos, na adequação das condições ao perfil de risco, e na capacidade de adaptação a choques externos.

Países com menores taxas de incumprimento no crédito à habitação não são necessariamente os que têm limites de DSTI mais baixos, são os que têm ecossistemas de aconselhamento financeiro mais desenvolvidos e populações com maior literacia financeira. Impor um teto mais baixo resolve o sintoma, enquanto que investir na qualidade da decisão financeira resolve a causa.

É preciso garantir que quem acede ao crédito o faz de forma informada, com uma estrutura de encargos otimizada, seja pela consolidação de responsabilidades dispersas, pela escolha do regime de taxa adequado, ou pela renegociação de condições desajustadas. Fechar uma porta poderá ter consequências mais complexas para uma geração que já enfrenta um mercado imobiliário de preços recorde e um mercado de arrendamento igualmente saturado.