Como tenho escrito, o problema da habitação tem várias origens reais (apesar de só se falar nas virtuais) e soluções complexas. É uma equação com várias variáveis, algumas de difícil ou impossível determinação. A carência de oferta faz-se nos dois pólos, na venda e o arrendamento.

Na venda há alguma oferta para os “ricos”, para quem consegue pagar os preços pedidos. Não tem havido para os “pobres”, há muito que as Câmaras desistiram de produzir habitação “social”. Não conseguem impor regras básicas, como que os arrendatários paguem as rendas. Os conflitos decorrentes têm má imprensa, os que não pagam, há anos, rendas de 100€ são tratados como coitadinhos e os autarcas que querem impor regras como déspotas. Mas o maior problema é os “do meio” – não diria classe média que o encosto do ordenado mínimo ao médio já torna difícil perceber quem são uns e quem são outros. Para simplificação de linguagem vamos considerar os jovens, um casal com um rendimento “limpo” de 2000 ou mesmo 3000€ e que não consegue pagar um eventual empréstimo ou uma renda.

A maioria (se não a totalidade) dos jovens de hoje quer arrendar e não comprar. A velocidade a que conseguem mudar de emprego, de cidade ou de país, não é compatível com a aquisição de uma habitação. Quando vêem uma oportunidade de emprego, aceitam-na e mudam-se de imediato. É positivo, para eles e mesmo para a economia que fica mais dinâmica.

Vamos assumir que a maioria das Câmaras não quer ser senhorio, nem quer ser promotor. Demasiada burocracia, não conseguiriam dar as casas aos seus fiéis pelo que é dor de cabeça que não pretendem. Salvo o Dr. Isaltino que consegue ultrapassar essas dificuldades enquanto degusta um robalo de mar bem regado.

Vamos então olhar do ponto de vista da promoção. Começando pela pública, tem de ser reactivado o Fundo de Fomento da Habitação, ajustado à realidade actual que tão bons resultados teve no passado. O ajustamento implicaria o desenvolvimento para mais que um patamar, para o “de baixo”, mas também para “o médio”.

Ao privado, o que interessa é a estabilidade e saber com o que conta num horizonte temporal razoável. Saber com o que se conta e sobretudo com quanto conta. Ora não haverá investidores quando os telejornais mostram “ocupas” ou quando se fala nos senhorios com o mesmo amor que Maomé dedicava ao presunto.

A yield, a rentabilidade, o lucro, se quiserem, depende, sempre, do nível de risco. Ora com um mercado inconstante, com rotação entre conservadores coligações com a extrema-esquerda, nenhum fundo aceita menos de 8 a 10%.

Os fundos, tidos como ogres, que se alimentam de criancinhas ao pequeno almoço, são os mesmos que pagam as nossas pensões, mas dizer isto não fica bem num partido de esquerda ou de ultradireita, que querem fazer subir as pensões e impedir os fundos de ganharem dinheiro.

Importa, que uma medida de longo prazo seja bem negociada entre os três partidos maioritários e MUITO bem explicada às pessoas.

No Sermão do esquerdista aos idiotas, não há casas porque há turismo, não por acaso uma “actividade” que chega a medir entre 15 e 25% do Pib (contabilizando todos os efeitos). No versículo 4.5 relembram os vistos gold, encarnação do demo.

Quem sou eu para contradizer um sermão destes, quase uma encíclica? Modestamente penso, que as casas que foram recuperadas para AL são em bairros onde já ninguém quer morar e onde as casas foram recuperadas, apenas, porque o AL é a única forma de rentabilizar as (imensas) obras que a maioria precisava. Já os visto, são produto para “ricos”. Não há compradores gold de um T2 na Brandoa. Ou um T1 em Mem Martins.

Importa, entendo, priorizar a habitação para arrendamento. Já existem modelos, como o Holandês, que podiam ser replicados e até melhorados.

Dividir o “produto” em dois. No primeiro, 100% mercado livre, sem qualquer garantia do Estado, ou benesse fiscal.

No segundo, com rendas dentro de patamares definidos, com as garantias. Que garantias pode dar o Estado? Pode promover um seguro de renda, se o inquilino deixar de pagar, o “seguro” paga até à desocupação da casa. Pode (deve) promover o despejo rápido dos incumpridores. Pode criar um seguro para a destruição no imóvel pelos rendeiros. Apenas alguns exemplos para dar confiança.

Importa então definir o valor das rendas “justas”. Entendo que o velho método do rendimento (que funcionava antes do CIMI) deveria ser reposto. A renda terá uma relação com o valor patrimonial, isto é, quem arrenda uma casa teria de cobrar no limite, digamos, 8% de yield. Exemplo com um valor patrimonial de 100 000€ tem de ter a renda máxima de 666€. Se cobrar mais o valor patrimonial seria ajustado (definitivamente) ao valor da renda, com as implicações óbvias no IMI.

Importa, também, definir uma matriz de qualidade do imóvel, baseada em indicadores que estão por aí. A melhoria dos indicadores poderá permitir a revisão das rendas (para cima ou para baixo). Exemplo, se o senhorio substituir as janelas por mais eficientes, remodelar a cozinha ou a casa de banho, seriam indicadores “positivos”, se não acontecerem obras necessárias, seriam “negativos”.

Finalmente o aspecto social, a habitação “social” tem de ser patrocinada pelo Estado, ou directamente ou delegando, com simplificação nas características do edificado e grandes benefícios fiscais por períodos muito longos (25 anos pelo menos). Os rendeiros, idosos, que sempre viveram numa casa e que não conseguem pagar a renda, devem ser ajudados pelo Estado. Entendo que a taxa de esforço da renda não pode ser superior a 20% do rendimento líquido do aglomerado, não podem ser os senhorios a fazer o que compete à segurança social e não deve ser despejado quem viveu uma vida numa casa por aumentos de renda. O valor da renda acima dos 20% deve ser suportado pelo Estado. Naturalmente que os senhorios aceitariam a versão “moderada” do modelo.

Resumindo, ou dão confiança aos investidores e senhorios ou cada vez haverá menos casas para arrendar, se dúvidas houvesse, vejam as políticas “progressistas” espanholas e o resultado.