Faz sentido “um jovem casal de engenheiros aeroespaciais”, com bons salários, comprar uma casa com financiamento bancário a 100% (beneficiando da garantia pública) e esse crédito ser, por essa razão, considerado de “risco elevado” pelo supervisor? A questão foi lançada há poucas semanas pelo líder de um dos maiores bancos, em jeito de crítica, e o governador do Banco de Portugal respondeu-lhe nesta quarta-feira – disponibilizando-se a “falar” com o poder político sobre outras medidas que poderiam ser “interessantes” para ajudar os jovens a comprar casa, que não a garantia pública, que considera que tem aumentado os riscos para os bancos e para as famílias.
Questionado pelo Observador na conferência de imprensa de apresentação do Relatório de Estabilidade Financeira, Álvaro Santos Pereira não quis comentar concretamente o exemplo (hipotético) dado por Miguel Maya, presidente do Millennium BCP. Mas revelou qual é o raciocínio que leva o Banco de Portugal a considerar que um crédito como esse é, de facto, de risco elevado – e o raciocínio que faz com que o supervisor esteja a preparar mudanças nas regras de acesso ao crédito.
“Nas minhas funções anteriores [na OCDE], segui variadíssimos países onde houve estas questões”, respondeu Álvaro Santos Pereira: “Em alturas em que a liquidez é abundante, em que existem lucros significativos, em que há margem financeira e a economia está a correr bem, nessas alturas é muito fácil dizer que não há risco nenhum ou que o risco é pouco e existe margem”.
Um em cada quatro clientes que compraram casa em 2025 pediu ao banco entre 90% e 100% do valor
Uma em cada quatro pessoas ou famílias que pediram crédito para compra de casa em 2025, especificamente para habitação própria e permanente, obteve dos bancos um financiamento entre 90% e 100% do valor da casa – algo que só foi possível graças à garantia pública que o Estado passou no final de 2024/início de 2025 a dar às pessoas com até 35 anos de idade.
Com a introdução dessa garantia, a percentagem de clientes que excedem o máximo dos 90% é já maior do que era em 2018, quando o Banco de Portugal sentiu necessidade de introduzir um limite. O “perfil de risco dos mutuários deteriorou-se” em 2025, avisou o supervisor num relatório divulgado no final de março.
Segundo esses dados do Banco de Portugal, no caso da habitação própria e permanente são 24% dos créditos que têm valores de financiamento (face ao valor da casa) que até ao final de 2024 tinham uma prevalência “residual“. Ou seja, os bancos só podiam conceder empréstimos com um rácio LTV (loan to value, ou empréstimo vs valor) maiores do que 90% em situações excecionais – com a garantia, passou a ser um quarto dos créditos.
Nos créditos com garantia do Estado, o LTV médio foi de 99% do valor da casa, refere o Banco de Portugal.
Ora, acrescentou o governador do Banco de Portugal, “o que nós sabemos é que quando as regras macroprudenciais não são suficientemente exigentes, mais cedo ou mais tarde começamos a ver excessos”.
“Começa-se a fazer maturidades a 50 anos, a 60, chegou nalguns países a 80 anos, noutros admitiram-se taxas de esforço muito elevadas levando, mais tarde, a incumprimentos…”, complementou Santos Pereira, lembrando que “o banco central não pensa só no curto prazo, pensa também no que poderá acontecer se houver uma crise, um aumento do desemprego, um aumento da taxa de juro…”
O governador do Banco de Portugal disse “perceber que exista uma tentação, quando está a economia a correr bem, para relaxar muitos dos constrangimentos”. “Mas isso vai dar mau resultado“, avisou.
Banco de Portugal está a “dialogar” com setor e prepara limite da taxa de esforço de 45%
Neste contexto, o Banco de Portugal confirmou, publicamente, que está a “dialogar” com os bancos sobre uma redução de 50% para 45% do limite da taxa de esforço no crédito à habitação. Isso significa que está iminente um aperto das regras na concessão de crédito – já sinalizado desde finais de abril – que levará a que um conjunto maior de famílias que estarão mais limitadas no valor da prestação de crédito que poderão ver aprovada. Na prática, levará a que mais famílias não possam ter crédito, por falta de rendimentos, ou terão de contentar-se com financiamentos mais pequenos e casas mais baratas.
“Para tentar evitar riscos futuros para a estabilidade financeira e para prevenirmos o sobreendividamento das famílias, o Banco de Portugal está, neste momento, a falar com os diversos agentes económicos para promover uma alteração da sua recomendação macroprudencial“, afirmou Álvaro Santos Pereira, lendo no seu iPad as principais mensagens que queria transmitir aos jornalistas na conferência de imprensa.
https://observador.pt/2026/05/27/bce-coloca-portugal-entre-paises-da-zona-euro-com-maior-subida-dos-precos-das-casas/
O Observador confrontou Álvaro Santos Pereira com o facto de o governador estar a retratar o tema como um “diálogo”, em que o Banco de Portugal está “a propôr ao setor e aos diversos agentes económicos” a alteração das medidas macroprudenciais.
O governador do Banco de Portugal diz que as futuras mudanças macroprudenciais não estão a ser negociadas, existe apenas um diálogo em que as alterações são apresentadas e se abre o debate a eventuais ajustes – um pouco como a concertação social, comparou.
“Não há negociação, ouvimos o setor, ouvimos a DECO, associações do consumidor, associações financeiras – é ouvir as preocupações, há um diálogo“, respondeu Álvaro Santos Pereira, acrescentando que “há uma proposta e fala-se em possíveis alterações”.
Atualmente, a taxa de esforço máxima (prestação versus rendimento disponível) é de 50%, sendo que à prestação é acrescentada uma simulação sobre o potencial impacto de uma subida da taxa de juro de 1,5 pontos percentuais. Só quem, perante essa simulação, consegue ter uma taxa de esforço máxima de 50% pode ver o crédito aprovado pela banca – mas esse valor deverá reduzir-se para 45%.
Estrangeiros e investidores têm papel crescente no mercado imobiliário português
Os estrangeiros e investidores, designadamente empresas de investimento imobiliário profissional, têm um papel cada vez mais importante no mercado imobiliário português, assinala o Banco de Portugal no Relatório de Estabilidade Financeira divulgado nesta quarta-feira.
“Os compradores estrangeiros (residentes e não residentes) têm vindo a ganhar importância nos últimos anos, tendo representado mais de um quarto das transações em 2025, e estão associados a valores médios de transação mais elevados”, salienta o Banco de Portugal.
Por outro lado, o supervisor salienta que “a presença de compradores com motivação de investimento pode contribuir para amplificar movimentos cíclicos no mercado imobiliário, o que, conjugado com um maior recurso ao crédito por parte das famílias, potencia os riscos para a estabilidade financeira”.
“Apesar do seu peso contido, a presença dos outros compradores é relevante para o funcionamento do mercado”, diz o Banco de Portugal. “A atuação destes agentes — tipicamente mais informados, com menores restrições de liquidez e maior capacidade de diversificação — pode influenciar os preços, em particular em segmentos ou localizações específicas, com potenciais efeitos de contágio mais abrangentes”, afirma o supervisor, acrescentando que “estes compradores poderão ter horizontes de investimento mais curtos e ser mais sensíveis a alterações nas condições de financiamento e nas expectativas quanto à evolução futura dos preços e da rendibilidade esperada, contribuindo para amplificar movimentos”.
O Banco de Portugal vai propor, ainda, outras alterações nas regras que os bancos têm de cumprir quando emprestam dinheiro para a compra de habitação, como a diminuição das exceções permitidas e alterações na maturidade máxima dos empréstimos – sendo que, neste último ponto, Álvaro Santos Pereira não foi claro, apesar da insistência dos jornalistas, sobre aquilo que poderá em causa e se as mudanças irão no sentido de tornar mais difícil ou mais fácil o acesso ao crédito por parte dos jovens.
“Estamos dispostos – gostaria de o dizer muito claramente – a equacionar eventuais alterações sobre recomendações para o financiamento de casas para os mais jovens”, afirmou Álvaro Santos Pereira, sem dar mais detalhes.
“Preocupa-nos a todos que os filhos não possam comprar casa. Eu sou pai e preocupa-me”
O que o governador do Banco de Portugal não quis comentar de forma explícita e direta foi o tema da garantia pública, que termina no final de 2026 mas que pode ser prolongada – e os banqueiros, em uníssono, defenderam claramente, nas últimas semanas, que ela deveria ser prolongada por mais tempo.
Álvaro Santos Pereira não esconde, implicitamente, que gostaria de ver essa medida ser interrompida no final do ano (em rigor, não ser prolongada por mais tempo). “O risco para a estabilidade financeira e dos mutuários aumentou bastante“, repetiu o governador, admitindo que o Banco de Portugal “acha, claramente, que deve haver algum ajuste” na política que tem sido seguida.
No entanto, afirmou, “toda a gente percebe, sobretudo quem tem filhos, que os filhos não terem possibilidade de comprar casa é algo que nos preocupa a todos. A mim preocupa-me, eu sou pai e a mim preocupa-me“. “Obviamente, se há a questão política de tentarmos fazer com que os jovens tenham acesso a casas, nós estamos dispostos a falar sobre esta situação – sobre o que é que podia ser interessante“.
A este respeito, Santos Pereira anunciou, vigorosamente, que irá defender junto do legislador que as regras do Banco de Portugal deixem de ser “recomendações” (como é o caso desta recomendação macroprudencial que limita os rácios de endividamento e as taxas de esforço) e passem a ser “vinculativas“.
Numa recomendação, ela “pode ser cumprida ou não”, pelos bancos, explicou Santos Pereira, admitindo que, embora os bancos globalmente cumpram a recomendação, há casos em que se dá créditos com mais de 50% de taxa de esforço, por exemplo. “Já quando existem regras vinculativas, os bancos têm de cumprir, sob pena de existirem sanções“, continuou.
https://observador.pt/especiais/banqueiros-garantem-rigor-e-avisam-que-sem-garantia-publica-no-credito-a-habitacao-jovens-nao-tem-alternativa-e-podem-emigrar/
No relatório divulgado nesta quarta-feira, o Banco de Portugal considera que existe um risco de “correção dos preços do imobiliário residencial” – sendo possível que haja “uma redução abrupta e inesperada dos preços das casas, potenciado por um cenário de desaceleração económica e correção nos mercados financeiros internacionais, afetando principalmente as famílias mais vulneráveis”.
É por esta razão, por se admitir uma “redução abrupta” nos preços das casas, que o Banco de Portugal está preocupado com o risco dos financiamentos a 100% – mesmo que garantidos (em até 15%) pelo Estado português.
“Nós sabemos que o crédito à habitação e ao consumo continuam a crescer a níveis bastante elevados, o endividamento das famílias voltou a aumentar e temos tido os maiores crescimentos anuais do preço do imobiliário residencial”, afirmou o governador do Banco de Portugal.
O responsável reconheceu que “tem havido um aumento da oferta no lado dos licenciamentos” mas a construção só aumentou 5,5%, o que evidencia que persistem “demasiados constrangimentos ao nível do licenciamento“.