Uma medida “com limitações” irá sempre produzir resultados, eles próprios, “limitados”. E, na opinião de Manuel Maria Gonçalves, a redução do IVA para 6% na construção (a preços “moderados”) é uma medida positiva que, no entanto, tem prazos demasiado curtos que irão limitar a sua eficácia.

Em entrevista ao Observador, o presidente-executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) sublinha que a redução da carga fiscal irá permitir que dezenas de milhares de projetos passem a ter viabilidade económica. Nos últimos três anos, a associação estima que 59 mil projetos pré-certificados tenham ficado pelo caminho – com IVA mais reduzido, talvez três em quatro desses pudessem ter avançado e, além de o Estado ter obtido receita fiscal, milhares de pessoas podiam ter casa.

O responsável acrescenta, no entanto, que o IVA na construção “sozinho, por si, não resolve” o problema de acesso à habitação que existe em Portugal. Para isso, é necessário, também, dinamizar o mercado de arrendamento que, em Portugal, “não existe”. E deixar de obrigar os senhorios a substituir-se ao Estado social, defende Manuel Maria Gonçalves.

“Não é uma questão de ter mais ou menos margem. É uma questão de construir ou não construir”

Tivemos na última semana publicação do decreto-lei do chamado “pacote fiscal” da habitação. De todas aquelas medidas, a redução do IVA na construção para 6% é aquela que terá, potencialmente, o maior impacto no acesso à habitação nos próximos tempos?
Sim. E é importante desmistificar a ideia de que os promotores só querem construir para segmentos elevados, classe alta e afins. Isso não corresponde à realidade. A redução destes 17 pontos percentuais – de 23 para 6% – vem dar razão a isso. Porque a viabilidade económica dos projetos é fundamental, é condição base para se decidir se se avança com um determinado projeto ou não. E temos registo de 59 mil fogos pré-certificados nos últimos três anos que não avançaram, que ficaram por construir…

Mas com os preços tão altos, a subirem tanto, como é que é preciso reduzir o IVA para haver viabilidade económica nos projetos?
Porque as pessoas que precisam deste tipo de casas estão limitadas no seu orçamento. Nós temos de reduzir os custos para conseguir chegar aos valores a que as famílias conseguem comprar. Se eu só conseguir construir um T0 ou um T1, para vender no máximo a 500, 600 mil euros, eu sei duas coisas. Sei que as pessoas que precisavam desse T0 e T1 não têm 600 mil para comprar esse T0 ou T1. E também sei que as pessoas que têm 500 e 600 mil euros não vão comprar um T0 ou um T1 a 600 mil euros. Vão comprar outro tipo de imóveis. E, portanto, estes 59 mil fogos que ficaram por construir são fogos para esse segmento. Reduzindo o IVA de 23 para 6% na construção… Não quero dizer com isto que 59 mil passariam a ser construídos por causa desta redução, mas estou certo de que pelo menos 70, 75% destes fogos passariam a ser viáveis economicamente.

O Estado abdica de uma receita fiscal significativa, como é que garantem que esta redução se irá refletir no preço?
Nós estamos a falar de construir ou não construir. Não é uma questão de ter mais ou menos margem, é uma questão de construir para um segmento que não existe no mercado ou, então, manter a situação tal e qual como está… e não construir. Isso é uma das razões para, por exemplo, o segmento dos imóveis usados estar muito colado ao segmento dos imóveis novos. Há tão pouca oferta no mercado que tudo é um diamante. Por isso é que nós vemos casas com áreas muito reduzidas à venda pelos valores a que assistimos.

Com mais oferta, quem tem uma casa usada – e até olha para ela, de facto, como um diamante – o preço dessas casas pode baixar? É que isso também pode ser um problema para quem é dono dessas casas e tem um crédito e uma hipoteca associada…
Pretende-se uma paragem da tendência de subida..

E de aceleração…
E de aceleração. E, depois, é evidente que é necessário um aumento de oferta, mas um aumento sustentado da oferta, para garantir que não há depois problemas dessa ordem. É evidente que é uma preocupação do setor e uma preocupação do Governo, e também devia ser uma preocupação do país, que as pessoas que fizeram os seus investimentos não percam, como aconteceu no passado, em que muita gente ficou a pagar uma prestação bancária que não correspondia ao valor da casa. É evidente que isso não vai acontecer e não é isso que se pretende. O que se pretende é [dar uma solução] às pessoas que têm esta carência. Nós sabemos que nos últimos 10 anos o défice habitacional cresceu em 300 mil fogos…

Fazem falta 300 mil casas…
Pelo menos 300 mil. Nós construímos, em média, nos últimos 10 anos, por ano, 20 fogos por cada 1.000 habitantes. Na União Europeia foram 50. Temos uma insuficiência de 30 mil fogos por ano. Portanto, nos últimos 10 anos são 300 mil. E estes são fogos para a classe média. Os promotores, investidores imobiliários, querem construir para este segmento. É um segmento ao qual nós não conseguimos chegar. E nós, os promotores, também somos prejudicados e não temos de ter vergonha de o dizer.

Porquê?
Por uma razão muito simples, que é o facto de as pessoas que têm 150, 200, 250 mil euros para comprar uma casa nunca vão ter 400 nem 500 mil. Portanto, é um mercado que não existe. É um mercado que está por explorar…

E pode passar a existir agora, com estas medidas?
Pode passar, agora, a existir um bocadinho mais. É evidente que esta redução do IVA sozinha, por si, não resolve. Até porque veio com limitações – e uma medida que é limitada é uma medida cujos efeitos serão limitados. Mas é um início.

“Vamos propor tabelas. A mesma casa pode ter dois preços diferentes”

Ninguém falou nisso, para já, mas o setor está disponível para colaborar com algum tipo de mecanismo de transparência que permita perceber quanto desta redução fiscal é que, de facto, é repercutida no consumidor?
Nós vamos propor a aplicação de duas tabelas: um valor para a habitação própria permanente e, depois, um valor para a restante habitação. Há um desconto, chamemos-lhe assim, na habitação própria permanente. Isto é fundamental para o país visualizar, aqui, o nosso comprometimento, a nossa responsabilidade social. É uma oportunidade que nós não vamos querer perder.

Mas está a falar de uma tabela que permite acompanhar os preços? É isso?
Sim, quando alguém for comprar uma casa vão-lhe perguntar se é para a habitação própria permanente ou se é [para outros fins].

E a partir daí vamos perceber se a descida do IVA está a ser repercutida?
Estamos a falar de valores diferentes, a mesma casa vai ter dois preços diferentes. A nossa sugestão é essa. Claro que nós somos uma associação que tem cerca de 300 associados, representamos 15% do PIB, mas as nossas recomendações não são vinculativas. Nós fazemos uma recomendação. E a nossa recomendação para o mercado conseguir percecionar a redução dos valores é esta: uma casa tem dois preços, um preço para a habitação própria e permanente e um preço para a restante. Mas também importa dar nota do seguinte: 17 pontos de redução no IVA da construção – passar dos 23 para os 6% – não estamos a falar de uma redução no preço total da casa de 17%. Também é importante desmistificar essa ideia, porque o IVA na construção é uma parte do preço da casa, não é uma redução direta de 17%.

O que é que entra, também, aqui? O custo dos solos, por exemplo, que também subiu muito?
Estamos a falar doutros tipos de IVA, como nos projetos, arquitetura, especialidades, etc. O custo dos solos é entre 20 a 35% do valor de uma casa. Logicamente, se for no centro do Lisboa, se calhar chegamos aos 35% do valor global do projeto de custo. Se for numa zona periférica, estamos a falar de 20%. À partida, nunca será abaixo disso. O que é que isto significa? Significa que esta redução de 17% no IVA da construção vai ter mais efeito e vai-se repercutir mais no preço na periferia da cidade do que no centro da cidade. Depois a burocracia…

Que também é um custo…
Que é um custo, também. As contas que temos sobre isso até acreditamos que vamos revê-las, porque já são valores desajustados, na nossa ótica. Mas nas últimas contas que fizemos, cada ano de atraso tem um custo de 500 euros por metro quadrado.

“As pessoas não estão preocupadas com caves, estão preocupadas com ter onde dormir”

E os custos dos materiais? Já ouvimos uma associação dos materiais de construção dizer que, devido a fatores como a guerra no Médio Oriente e outros, tem-se notado algum aumento dos custos da construção. Esse é um fator que também arrisca “comer” uma parte do impacto da descida do IVA?
Eu preferia falar mais dos assuntos que nós, enquanto país, conseguimos controlar. É certo que temos milhentas situações que estão a ocorrer neste momento, como os conflitos geopolíticos, todos os dias temos uma notícia infeliz, desde a guerra na Ucrânia que não acaba, Gaza, o Presidente dos EUA que todos os dias tem umas ideias mirabolantes. Tudo isso influi no preço dos materiais. Isso é tudo verdade, a falta de mão de obra também, isso é tudo verdade. Mas, focando naquilo que podemos mudar, o que podemos e já devíamos ter mudado e que tem impacto direto nos custos da construção são os requisitos da construção que existem em Portugal e que estão completamente desajustados com a realidade e com a necessidade do país.

Em quê?
Nós temos requisitos técnicos na construção nova, como as caves, que significa em média, um custo de 1.000 euros por metro quadrado, ter uma cave. Nós, quando construímos, caso seja possível no terreno, somos obrigados a construir caves. As pessoas não estão preocupadas em ter um sítio para pôr o carro. As pessoas estão preocupadas em ter um sítio para dormir. Isso encarece a obra. Podia ser dispensado. Mas não podemos dispensá-lo. Falava-se muito dos bidés, entretanto agora já acabaram, mas [temos ainda] o tema das tomadas de televisão. Nós somos obrigados a pôr em todas as divisões da casa, à exceção das casas de banho, uma tomada de televisão. Porquê? A pessoa se quiser pôr uma tomada de televisão, põe. Isso é mais um dos fatores que fazem encarecer a construção.

E que mais?
Outro tema que é importante, as áreas mínimas. Eu não consigo construir um T1 com menos 55 m², 50 m², não consigo. Ninguém quer construir, como acontece em Nova Iorque – um T0, um T1 com 15 m². Mas com 20, 25 metros quadrados, a casa tornar-se-ia mais barata, mais acessível. Outro tema: as acessibilidades. Em Portugal 90% das casas em Portugal são acessíveis. Em Espanha são 10%. O que é que é ser acessível? É uma cadeira de rodas conseguir dar uma volta a 360º. Isto mexe com as áreas de que estávamos a falar. E, portanto, é evidente que a situação geopolítica, todos os conflitos, tudo isso tem um efeito nos preços da construção. Nós sabemos que para a habitação de custos controlados e habitação pública, esses requisitos são dispensados. Mas a situação em Portugal é tão grave a nível habitacional… amplie-se a dispensa de requisitos para outro tipo de habitação, para permitir que nós consigamos construir a preços acessíveis.

O setor da promoção disse que a aprovação do IVA a 6% na construção era uma vitória, uma medida que há muito era pedida pelas empresas do setor. Mas, pensando num jovem casal com rendimentos médios, ele vai sentir alguma diferença concreta no seu acesso à habitação nos próximos dois ou três anos por causa dessas medidas?
É uma vitória inegável, acima de tudo porque é um começo, é o reconhecimento de que é preciso reduzir os custos da construção. Infelizmente, agora a União Europeia começou a discutir esta redução para valores entre os 2% e os 5% – agora que nós aprovamos os 6%, o que não deixa de ser interessante. Mas [o IVA a 6%] chegou e é importante porque vai trazer uma oferta para o mercado que antes não existia. Vou passar a poder construir para um segmento que não existe – a realidade é essa.

Já terá lido a legislação com maior detalhe. Vê ali algo que gostaria de mudar se tivesse poder para isso? Por exemplo, no dia em que saiu o decreto-lei disse, ao Observador, que se devia aplicar o IVA 6% também em obras iniciadas há mais tempo do que aquele setembro de 2025, que é o momento em que o IVA a 6% foi anunciado…
É importante ter em consideração que esta redução de 17% no IVA da construção não vai resolver os problemas do país a nível de construção. É uma ajuda. É preciso, depois, uma intervenção global que mexa com a previsibilidade no licenciamento, que é eu saber quanto tempo é que vai demorar a licenciar determinado projeto. E, na área da simplificação, nós precisamos de ter uma plataforma única de construção. Temos 308 municípios e 308 regulamentos municipais diferentes. Precisamos de ter um código da construção onde toda a legislação esteja…

Uniformizada…
Uniformizada, exatamente, reunida num mesmo local. E tem de ser mais célere, porque isso também tem impacto, depois, no custo final da construção.

https://observador.pt/especiais/iva-6-na-construcao-arranca-apos-meses-de-espera-fiscalistas-questionam-eficacia-mas-promotores-reclamam-grande-vitoria-que-dara-frutos/

E relativamente a este pacote fiscal, que foi publicado?
Nós temos aqui dois tempos, dois períodos. É o período da elegibilidade e o período da execução. Nós sabemos que o período da elegibilidade vai de 25 de setembro de 2025 a 31 de dezembro de 2029. E sabemos que o período de execução vai até 31 de dezembro de 2032, que é a submissão das faturas. O que é que isto significa? Significa que os projetos que tenham dado entrada antes de setembro de 2025 não estão abrangidos, o que é uma pena. Isso era a primeira coisa que eu mudaria. Não estamos a falar de projetos que já estão vendidos…

São projetos que estão nas câmaras para aprovação?
São projetos que podem estar na câmara ainda em aprovação, por exemplo. Quer dizer, pode dar-se o caso de termos, na mesma rua, na mesma freguesia, um projeto semelhante que dá entrada em 20 de setembro de 2025 e outro que dá em 26 e vão ter custos diferentes. Isto até gera distorção concorrencial.

Pode acontecer que quem entregou projetos numa data anterior ao tal 25 de setembro de 2025 decida, agora, simplesmente, desistir desses processos e meter novos, gerando ainda mais entupimento nas câmaras?
Claro, pode sempre fazer [isso]. Mas não conheço nenhum promotor que depois de estar anos e anos sem fim, à espera de autorização para construir, esteja disposto a começar do zero.

Então porque é que se faz isso, não se alarga os períodos? Por causa da receita fiscal que se perde?
Isso é uma questão interessante. Nós fizemos essa pergunta ao Governo e acreditamos que ainda possa ir a tempo de ser revista. Agora, a questão do impacto orçamental é uma discussão importante mas o que é importante o país saber é o impacto orçamental destes 59.000 fogos que não foram construídos.

Quer dizer que aí a receita fiscal foi zero…
Tal e qual. [No decreto] eu mudaria a duração temporal do benefício em IVA, ou seja, não interessa há quanto tempo o projeto está em licenciamento. O que interessa é se o projeto foi vendido ou não foi vendido. Ponto dois, aumentar a duração das medidas. Sei que há a questão da limitação temporal por causa das limitações da UE, mas era simples: era aumentar o período de elegibilidade, em vez de ser 31 de dezembro de 2029, seria 31 de dezembro de 2032 e o período da execução passaria de 31 de dezembro de 2032 para 31 de dezembro de 2035. E passávamos a ter um universo de execução de pelo menos 8 ou 9 anos, o que é fundamental para conseguir trazer investidores. Porque os investidores e promotores que já estão em Portugal, que já conhecem o país, vão investindo, conhecem as particularidades do país. Mas um investidor que esteja disposto a investir 500, 1.000, 2.000 milhões de euros para vir aqui construir a quantidade de casas de que o país precisa, não consegue. Ainda por cima, sabendo do tempo que demora licenciamento em Portugal, não vai ponderar a hipótese de ter um cenário de três ou quatro anos que não se coaduna com o ciclo da promoção imobiliária… 2029 é amanhã, no nosso setor. Assim, não existe a possibilidade de trazer esse tipo de investimento para o país, que é essencial para os promotores portugueses, porque os investidores estrangeiros precisam de parceiros que já estejam em Portugal e nós precisamos de mais capacidade financeira para aumentar a nossa capacidade construtiva.

https://observador.pt/especiais/projeto-na-mao-avisar-a-camara-e-comecar-a-construir-casas-em-oito-dias-governo-quer-simplificar-o-simplex/

Arrendamento. Uma “minoria” que não cumpre “contamina a confiança” no mercado

Na área do arrendamento, que é outro componente do pacote fiscal. Para si, faz sentido falar em rendas moderadas de 2.300 euros, e apoiá-las com benefício fiscal de pagar de 10% em vez de 25%?
Eu não queria entrar na questão da discussão do “moderado” ou “não moderado”. O que eu lhe posso dizer é que em Lisboa, nos grandes centros urbanos do país, é importante ter em consideração que mais de metade, quase 60%, das casas à venda em Lisboa estão à venda por mais de 500 mil euros. Esta é a realidade do mercado. E é evidente que as pessoas, querendo viver na Grande Lisboa… Nós podemos discutir se a realidade é boa ou má, mas isso é uma discussão para outra altura. Temos é de reconhecer a realidade atual e jogar com isso. Nós, para conseguirmos baixar o preço das casas…

Aumentar o acesso à habitação…
Sim, para isso temos de ter mais oferta e, portanto, nós temos que chegar a esses valores para trazer mais casas para o mercado. Como é que trazemos mais oferta para o mercado, que é isso que interessa ao país? Um: construção nova, mais previsibilidade, simplificação, celeridade no licenciamento, na burocracia… Outra maneira de aumentar a oferta é ir pelo mercado de arrendamento. E onde é que estes dois caminhos se juntam? No build-to-rent, na construção para arrendamento. Mas eu só consigo construir para arrendamento se existir um mercado de arrendamento…

E não existe?
Não existe.

Numa apresentação pública recente disse que a maior parte dos inquilinos em Portugal são cumpridores, mas que há uma minoria que é incumpridora e que, no fundo, contamina a confiança no mercado. Como é que se resolve esse problema?
Nós temos cerca de 3.000, 4.000 despejos por ano. Um número, que, infelizmente, aumentou. Mas há cerca de 900 mil a um milhão de contratos de arrendamento registados.

Quer dizer que é uma fração [que incumpre]…
Sim, só que essa minoria, infelizmente, por diversas razões, entre elas o aumento do custo de vida, vai deixando de poder pagar a habitação. Não há nenhum promotor ou investidor que venha defender o despejo das pessoas…

Então, o que é que defende?
Voltamos à questão da ideologia. Falar sobre ideologia não é a missão da associação. A associação fala das práticas de mercado, que depois têm efeito nos números. Veja: um senhorio que deixe de receber a sua renda contratualizada pode demorar dois anos a ver restituída a sua propriedade. Não estamos a falar de recuperar as rendas em atraso, estamos a falar de restituir a propriedade. Toda a gente conhece casos de um amigo ou de família dessa tal minoria que contamina a confiança do mercado. São casos em que é o senhorio que assume a função de estado social e é impossível ter um mercado que funciona assim.

Como se atenua esse problema?
Ou o Estado assume a posição do inquilino e paga o remanescente e, depois, acerta contas. Ou, então, realoja a família, o inquilino que não consegue pagar a renda em habitação pública. Porque é que isso não acontece? Porque só 2% do parque habitacional é que corresponde a habitação pública. A culpa não é dos promotores, nem dos investidores imobiliários. Essa é a realidade. Aliás, estamos a fazer um levantamento, um estudo dos últimos 10 anos, sobre quanto é que os promotores e investidores imobiliários contribuíram a nível tributário para a receita fiscal do país. E gostávamos de saber o que é que fizeram com essa receita.

Mas isso foi uma coisa que chegou a ser proposta pelo anterior governo, do Partido Socialista, ter o Estado a substituir-se até certo ponto ao pagamento da renda para dar confiança aos senhorios. Isso não teve efeitos práticos no terreno?
Pelos vistos, não. Dito isto, é importante também dar a nota de que o Partido Socialista foi essencial na questão do Simplex e a ministra Marina Gonçalves teve um papel fundamental e, portanto, uma vez mais fica aqui provado que não nos interessa a ideologia, o que nos interessa são, de facto, as políticas e se têm efeitos positivos e efeitos negativos na oferta da habitação. O que é que é preciso? É equilíbrio contratual, incluindo para o senhorio – ou seja, se um senhorio for obrigado a realizar obras de conservação de um imóvel e não as quiser realizar, tem de as realizar e o problema tem de ser resolvido rapidamente. Não podemos ficar eternamente à espera que o senhorio efetue as obras a que é obrigado. Portanto, isso aplica-se aos dois lados. Agora, o que tem que acontecer é o proprietário não poder assumir a função do Estado Social. Ou, aliás, até pode… Porque é isso que tem feito nos últimos 40 anos.