Quase dois anos depois das medidas que aguçaram a procura, como a isenção de IMT e a garantia pública para jovens, chegam, finalmente, as medidas que tentam estimular a oferta de casas em Portugal, tentando conter o ritmo de subida dos preços que está a tornar a habitação inacessível para cada vez mais pessoas. O decreto-lei do “pacote fiscal” que o Governo anunciou em setembro foi publicado em Diário da República, nesta quarta-feira, com medidas onde se destaca o IVA a 6% na construção – algo que era pedido há anos pelo setor e que se concretiza agora, embora com condições e limitações que geram alguma apreensão entre fontes do setor e fiscalistas. Porém, os promotores consideram que esta é “uma grande vitória”, que dará frutos para as pessoas.

Demorou nove meses para que os anúncios do Governo, sobre o chamado “pacote fiscal” da habitação, se transformassem em legislação concreta, o Decreto-Lei n.º 97/2026, que prevê uma descida do imposto de 23% para 6% na construção de casas vendidas ou arrendadas até determinados valores. Porém, algumas das principais medidas produzem efeitos de forma retroativa como, de resto, o ministro Miguel Pinto Luz já tinha garantido para sossegar um setor que se queixava de que a indefinição em torno dos anúncios estava a bloquear a nova construção, arriscando agravar o mesmo problema de falta de construção que se pretendia atenuar.

Nos primeiros dois meses de 2026 foram emitidas, em todo o país, 3.075 licenças para projetos de construção ou reabilitação, menos 16% do que nos primeiros meses de 2025, segundo os dados da AICCOPN, a Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas. O volume de novos fogos licenciados também recuou de forma significativa, 13,3%, para 6.230 casas, o que aconteceu apesar de o Governo ter indicado desde logo – e confirmado, agora no decreto-lei – que o IVA reduzido na construção a preços moderados iria retroagir até finais de setembro.

“Sem dúvida, houve um efeito de refreamento porque ficou muita gente na expectativa sobre quando e como é que a lei ia ser publicada”, afirma Bruna Melo, sócia da consultora EY na área fiscal, ao Observador. “Havia orientações sobre o modelo que seria seguido mas, nestas coisas, sabemos que muitas vezes o ‘diabo está nos detalhes‘ e, por isso, muitos promotores preferiram esperar para ver cada vírgula que estaria no decreto”, nota a especialista, acrescentando que, agora que o decreto-lei foi publicado, “poderá voltar a acelerar o ritmo” na atividade de construção.

A medida entra em vigor “a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do presente decreto-lei“, o que significa que entrará em vigor no início de julho. Porém, lê-se no decreto, as alterações no IVA, que pode baixar dos atuais 23% para 6%, aplicam-se “às empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029“.

Para as obras que se iniciem mais perto do final deste prazo, ou aquelas cuja construção é mais demorada, estabelece-se que o período de dedutibilidade do IVA vai até final de 2032, um período mais alargado em que o Fisco irá reconhecer a validade das faturas (sempre associadas a obras cujos pedidos de licenciamento ou comunicações prévias tenham sido feitos, no máximo, no final de 2029).

Mas é exatamente por causa dos prazos definidos na legislação que há quem esteja menos otimista, pelo menos relativamente ao horizonte próximo. João Begonha, diretor-geral da Associação Portuguesa dos Comerciantes de Materiais de Construção (APCMC), diz ver a medida “positivamente” mas antecipa que os próximos meses ainda sejam marcados por uma espécie de “falsa partida”, à luz da interpretação que faz do diploma.

“Vimos que no ano passado tivemos cerca de 42 mil pedidos de licenciamento que entraram nas câmaras municipais, em todo o país, cerca de três quartos dos quais poderão ter entrado antes de finais de setembro” – ou seja, antes do início do período de validade que agora foi definido, retroativamente. O receio de João Begonha é que “existe uma possibilidade muito óbvia de haver uma grande parte desses licenciamentos que entraram antes da data e que possam, agora, ser cancelados pelos promotores para serem apresentados novos licenciamentos”, o que não deixará, diz, de originar um congestionamento nos serviços camarários.

Ao Observador, Manuel Maria Gonçalves, presidente-executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), diz ter uma solução para isso: “Bastaria que o Governo e os grupos parlamentares se sentassem e decidissem alargar, desde já, os prazos previstos na nova legislação, tornando-os ainda mais retroativos”. “Porque é que um projeto que entrou, por exemplo, em 2022, e está a terminar o seu processo de licenciamento, não pode beneficiar, desde que venda as casas dentro dos limites?”, questiona.

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Patrick Dewerbe, sócio da área de Direito Fiscal da firma de advocacia CMS Portugal, também critica o facto de se definirem prazos que considera serem curtos para esta medida, considerando que o Governo português não está a ser tão ambicioso nesta matéria como outros países.

“Estamos a ser pequenos, em comparação com aquilo que acontece noutros locais”, considera. “Na maior parte dos países europeus, estas medidas são permanentes, não são temporárias – e aqui vamos ter uma limitação temporal que só complica as coisas”, afirma o especialista, salientando que no imobiliário “é comum os projetos serem a médio e longo prazo, mas nós estamos em 2026, o limite vai até 2029, não é muito tempo“, mesmo quando se considera que o tal período de dedutibilidade do IVA vai até final de 2032.

Patrick Dewerbe reconhece que a medida poderá ter um impacto positivo porque o “desconto” de IVA, de 17 pontos percentuais, “é significativo”. Porém, salienta que os limites de 660.982 euros na venda e 2.300 euros (mensais) no arrendamento são valores genéricos que valem para todo o país, o que faz com que estejamos a “misturar alhos com bugalhos, porque uma casa de 600 mil euros em Lisboa não é a mesma coisa que uma casa de 600 mil euros noutro local”.

Noutros países, refere, existem formas de cálculo mais sofisticadas, que ponderam o preço do metro quadrado em cada área.

Outro fiscalista, Pedro Nércio, associado coordenador da Miranda e Associados, considera que a forma como a legislação está feita é “relativamente clara” mas avisa que “podem surgir dúvidas na aplicação prática e na execução“. Em concreto, o especialista admite que poderá ser necessário serem feitas, por parte da Autoridade Tributária (AT), alguns esclarecimentos (através de “ofícios”) acerca da forma como, “por exemplo, devem ser feitas as regularizações” do IVA que foi pago “a mais”.

Isto é, “a partir do terceiro trimestre as empresas vão contactar a AT para regularizar imposto que foi liquidado anteriormente, à taxa de 23%, mas que por serem faturas relativas, por exemplo, ao primeiro ou segundo trimestre deste ano, será necessário fazer essa regularização”. E este é um processo que pode obrigar a clarificações práticas por parte do Fisco”, afirma Pedro Nércio.

Promotores têm de avaliar se devem pagar IVA a 23% ou 6%

O que está em causa, especificamente, é uma redução da taxa de IVA que é suportada pelos promotores imobiliários na contratação de serviços de construção (aos empreiteiros). Saliente-se que a redução também existirá na autoconstrução, isto é, pessoas que contratam a uma construtora a construção da própria casa, mas aí será feito através de um mecanismo de pagamento do imposto total e posterior reembolso da diferença, mediante pedido à Autoridade Tributária.

Nos casos mais comuns, em que a construção é lançada por promotores e executada por empreiteiros, o IVA é um imposto que é sempre, necessariamente, um custo (já que os promotores nunca o podem repercutir ao consumidor, o comprador da casa – porque este não paga IVA mas, sim, IMT). A expectativa do Governo é que ao poupar no IVA, os promotores terão condições para, num mercado concorrencial, vender casas mais baratas à população.

Bruna Melo, da EY, explica que a forma como isto vai funcionar é que, concluída a obra, “o empreiteiro passa ao promotor uma fatura sem IVA, cobrando pelo serviço que prestou, e caberá ao promotor fazer a chamada ‘autoliquidação’ do IVA, avaliando, com base na informação de que dispõe, se deve aplicar a taxa de 6% ou de 23%”. Por outras palavras, se o promotor tiver “condições para acreditar que as casas que vai vender serão usadas para habitação” (própria e permanente), nos termos e limites de preço previstos, então deve liquidar apenas 6%. Caso contrário, se por exemplo as casas forem vendidas a mais, deve pagar 23% na autoliquidação.

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Depois disso, coloca-se uma questão sobre a qual houve mudanças, ao longo do processo legislativo, que ficaram agora firmadas no decreto-lei. No diploma publicado nesta quarta-feira, o Governo elimina a penalização em sede de IVA que era aplicada aos promotores no caso de o comprador deixar de usar aquela casa como sua habitação própria e permanente (bastando que mudasse de casa) no primeiro ano – isto é, teria de haver uma devolução do benefício fiscal.

Porém, o ónus passa a ser, também, do comprador da casa, já que o texto legislativo definitivo prevê uma penalização na forma de um agravamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (o IMT), “correspondente a 10% sobre o valor tributável” da casa. No entanto, estão previstas algumas “circunstâncias excecionais” como alterações do agregado familiar por casamento, união de facto ou divórcio, bem como “aumento do número de dependentes”.

Por outro lado, os promotores têm, para beneficiar da taxa reduzida de IVA, de vender as casas no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização. E aí tem de ser feita uma “menção expressa, no título aquisitivo”, ao facto de aquela construção ter sido feita com IVA a 6%.

“Grande vitória”. Setor da promoção promete resultados “a prazo”

A redução do IVA para 6% na construção para venda/arrendamento a custos controlados é, na opinião da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), uma “medida de justiça social” que é “absolutamente essencial para responder à atual crise habitacional e para aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis”.

Ao Observador, Ricardo Gomes, presidente da associação, salienta que, neste momento, a carga fiscal que incide sobre a habitação é “excessiva e representa uma parcela muito significativa do custo final suportado pelas famílias”, pelo que esta mudança irá ter um “impacto direto na capacidade de construir mais habitação, de dinamizar a reabilitação urbana e de reduzir custos para os cidadãos”.

Ainda assim, o responsável pede que a medida seja aplicada de forma a “assegurar estabilidade, clareza e previsibilidade” e “permitindo gerar confiança junto das famílias, das empresas e dos investidores”. “O setor precisa de regras claras e duradouras, que criem condições para aumentar a produção habitacional e acelerar a execução dos projetos”, acrescenta Ricardo Gomes, lembrando que “o problema da habitação exige respostas estruturais, estáveis e suprapartidárias“.

Ricardo Gomes não quis ser mais concreto sobre que respostas faltaria dar, mas João Begonha, da associação das empresas de materiais de construção (APCMC) destaca, também, a dificuldade que o país continuará a ter ao nível da mão de obra neste setor, seja mais ou menos qualificada. E questiona até que ponto uma redução do IVA, embora bem-vinda, irá fazer desacelerar o preço das casas, já que “estas têm subido a ritmos muito mais velozes [21% no primeiro trimestre, em termos homólogos] do que o nível a que os preços na construção têm subido, que não excedem os 2% ou 3%”.

Para o responsável, não havendo justificação nos custos da construção nova para a aceleração recente dos preços, “é porque há outros fatores aqui em jogo”. E Pedro Nércio, fiscalista da Miranda e Associados, é mais concreto: “veremos como é que as empresas vão refletir esta descida do IVA, se vão baixar os preços na mesma medida, cumprindo o desiderato do Governo, ou se vão encontrar no mercado procura suficiente para manter os preços a subirem a um ritmo próximo do atual e, assim, absorver a descida do IVA aumentando as suas margens de lucro”.

Ao Observador, Manuel Maria Gonçalves, presidente-executivo da APPII, a associação dos promotores, recusa que esta seja a forma correta de analisar este problema. “Nós tivemos, no ano passado, 59 mil projetos pré-certificados que acabaram por não avançar por falta de viabilidade económica – ou seja, foram projetos estudados mas que não seguiram em frente porque o cálculo dos custos (incluindo tributação) fez com que não se avançasse”. O responsável garante que, estivesse o IVA a 6% já em vigor, “talvez 85% desses projetos teriam avançado e dado ao mercado aquilo de que ele mais precisa: oferta habitacional”.

Embora considere que os prazos deviam ser mudados na nova legislação, Manuel Maria Gonçalves considera que todo o plano é “uma grande vitória para o setor“, por permitir algo por que se “batalhava há 10 anos”, a redução do IVA na construção para preços mais moderados. “A prazo“, diz, o mercado vai ajustar-se e “essa nova oferta, que hoje não existe, vai passar a existir e criar uma concorrência que ajudará a equilibrar o mercado, entre oferta e procura“.