A garantia do Estado no crédito à habitação tem ajudado “dezenas de milhares de famílias jovens” a comprar uma casa e deve manter-se “até que exista oferta suficiente” para levar os preços das casas a subirem a ritmos mais comedidos. A opinião foi manifestada por Paulo Macedo, presidente do maior banco português, o último de uma série de banqueiros que defenderam que a medida, que está prevista terminar no final do ano, deve continuar por mais tempo – até porque tarda a ver-se melhorias do lado da oferta de habitação.
“Sou totalmente favorável a que a garantia cesse quando houver oferta suficiente“, afirmou Paulo Macedo, acrescentando que “é preciso, também, mais medidas do lado da oferta e pôr em prática aquelas que já foram anunciadas”. Um exemplo é que, apesar das mudanças anunciadas nos últimos anos, “não estamos a ver os licenciamentos a serem mais rápidos“.
Os comentários do presidente da Caixa Geral de Depósitos surgem na mesma linha de outros banqueiros. De forma mais ou menos explícita indicaram que a medida deve ser prolongada para lá de final de 2026, os líderes do Millennium BCP e do BPI também defenderam que é uma política pública que “faz sentido” para ajudar os jovens a comprar casa e a reter esses mesmos jovens no país.
Aliás, desde que a medida foi anunciada, em meados de 2024, que os banqueiros sempre viram com ótimos olhos que o Estado iria ajudar a desbloquear aquilo que era um grande entrave a que muitos jovens comprassem casa a crédito. Apesar de, publicamente, terem procurado refrear os ânimos em relação ao impacto potencial da medida que aí viria, a realidade que depois se verificou é que a garantia pública foi decisiva para dar aos bancos um impulso naquilo que tem sido a sua principal missão desde que as taxas de juro se afastaram dos máximos de 2023: aumentar o volume de crédito concedido.
Por outras palavras, com a redução das taxas de juro face aos níveis mais elevados que se registaram a partir de 2021/2022, os bancos passaram a receber prestações progressivamente menores por cada cliente de crédito à habitação (com taxa variável). Por isso, a única forma de manter o ritmo dos lucros foi emprestar mais, fazer mais créditos a mais clientes – isso e, também, cobrar mais comissões, que é o que tem acontecido nos últimos anos.
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A medida pública, que garante até 15% de cada empréstimo para compra de habitação própria e permanente, foi inicialmente apresentada com um plafond máximo de mil milhões de euros, podendo crescer para 1.200 milhões se fosse necessário. Depois disso, foi aumentada em 350 milhões e, mais recentemente, o Governo aprovou um novo alargamento de 750 milhões, o que atesta a forte procura que tem havido.
Tendo em conta que o Estado só garante 15% dos créditos, os 2.300 milhões de plafond que estão atualmente em cima da mesa significam que se pode conceder um total superior a 15 mil milhões em novo crédito à habitação para jovens até 35 anos, parcialmente coberto pela garantia pública.
João Pedro Oliveira e Costa, líder do BPI, não fez a coisa por menos: se esta não continuar, se os jovens voltarem a ter muitas dificuldades em acumular a “entrada” exigida pelo Banco de Portugal, muitos irão emigrar.
A menos que tenham pais que os possam ajudar, Oliveira e Costa salientou que “é muito difícil para os jovens conseguirem ter o sonho de ter casa própria sem estes apoios“. “O mercado de arrendamento não existe” e, por isso, “se tornarmos a situação inviável, acontece o que já aconteceu no passado que é eles procurarem outro local para constituir vida – o que é pena, porque Portugal precisa destas pessoas, precisa de população”, afirmou o banqueiro.
https://observador.pt/2026/05/04/bpi-lucra-menos-2-com-resultados-a-cairem-8-na-atividade-em-portugal/
Já o presidente do Millennium BCP, Miguel Maya, que renovou mandato esta semana, defendeu que “os jovens que tenham capacidade financeira, em início de carreira, não devem ficar condicionados na compra de casa por não terem 10% de entrada”. Questionado pelo Observador, em conferência de imprensa, sobre se o Governo deveria prolongar a medida por mais tempo, Miguel Maya preferiu não dar uma resposta direta – mas deixou clara a sua posição:
“É muito importante apoiar os jovens e não pedir a estes jovens, aqueles que não tenham pais que lhes possam dar o valor da entrada, para estarem três anos a pagar uma renda e ainda mais, em cima disso, acumular os tais 10%”, afirmou o presidente do Millennium BCP, na conferência de imprensa de apresentação de resultados trimestrais.
Banco de Portugal prepara medidas
Todos estes comentários surgiram numa fase em que o Governo tem de decidir se prolonga este apoio para além do fim deste ano e, também, numa altura em que o Banco de Portugal dá a entender que poderá nas próximas semanas anunciar medidas que irão apertar a concessão de crédito à habitação. Álvaro Santos Pereira, o governador, tem defendido publicamente que a solução para o problema do acesso à habitação passa por criação de mais oferta habitacional, não escondendo o ceticismo em relação ao impacto da garantia pública – que é, no fundo, uma medida política que vem contornar uma exigência do supervisor, em vigor desde 2018.
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Uma das opções do supervisor financeiro poderá passar por um aumento do “choque” de taxas de juro simulado no momento da concessão de crédito – que serve para calcular o impacto de eventuais subidas das Euribor nas taxas de esforço das pessoas – mas outras medidas de redução do risco estão a ser avaliadas.
Segundo a informação recolhida pelo Observador, poderá estar iminente um novo aumento da chamada “taxa de stress”, que até finais de 2023 era de três pontos percentuais mas nessa altura passou para 1,5 pontos percentuais. A taxa foi reduzida para esse nível, que é o nível atual, na fase em que os juros estavam em níveis superiores a 4% mas, entretanto, os juros caíram para a casa dos 2% e o “choque” continua a ser o mesmo, o que gera um forte incentivo a que exista mais crédito – porque é menor o valor de juros (e prestações) testado e confrontado com os rendimentos das pessoas.
Na prática, quando um banco concede crédito à habitação, olha para as taxas de juro atuais, soma-lhes o spread (margem de risco do banco) e acrescenta-lhes mais 1,5 pontos percentuais. E só se o valor da prestação ficar abaixo de 50% do rendimento (idealmente, não mais de um terço) é que o crédito pode ser concedido.
A redução desse valor do “choque” simulado foi algo que tornou mais fácil a concessão de crédito, sobretudo à medida que, depois disso, os indexantes de crédito voltaram a descer – embora não tenham descido para os valores nulos ou até negativos que houve durante vários anos. As taxas Euribor têm, nesta fase, oscilado entre os 2% e os 2,5%, conforme os prazos.
https://observador.pt/2026/03/30/um-em-cada-quatro-clientes-que-compraram-casa-em-2025-pediu-entre-90-e-100-do-valor-ao-banco/
Este enquadramento, com taxas de juro mais baixas, “choques” aplicados pelo supervisor mais suaves e uma garantia pública fez com que a atividade de crédito em Portugal tenha crescido ao ponto de o Banco de Portugal considerar que se chegou a um ponto em que o “perfil de risco dos mutuários se deteriorou“.
Um relatório do supervisor mostrou que uma em cada quatro pessoas que pediram crédito para compra de casa em 2025, especificamente para habitação própria e permanente, obteve dos bancos um financiamento entre 90% e 100% do valor da casa – algo que só foi possível graças à garantia pública que o Estado passou no final de 2024/início de 2025 a dar às pessoas com até 35 anos de idade.
Bancos aumentam lucros apesar de pressão sobre a margem financeira
A Caixa Geral de Depósitos anunciou nesta sexta-feira lucros de 397 milhões de euros no primeiro trimestre, mais 1% (quatro milhões) do que no período homólogo, resultados considerados “muitíssimo positivos” pelo presidente da comissão executiva do banco público.
Antes de a Caixa Geral de Depósitos apresentar os lucros do primeiro trimestre, os outros cinco maiores bancos (privados) – Millennium BCP, Novo Banco, Santander Portugal, BPI e Banco Montepio já tinham indicado que o seu volume agregado de lucros subiu mais de 5% para 906 milhões de euros.
O ritmo de crescimento dos resultados moderou-se em relação às taxas de aumento homólogo que houve entre 2023 e 2025 mas, ainda assim, os lucros dos bancos continuam a crescer – agora graças a fatores como o aumento dos volumes de crédito e das comissões.
O banco cujos lucros mais subiram foi o Millennium BCP, com um aumento de mais de 25% que beneficiou do facto de ter havido menos perdas na carteira de créditos em francos suíços na operação polaca. Ainda assim, o banco conseguiu aumentar a margem financeira em 2,4%, contrariando a tendência do setor. A margem financeira é, em termos simples, a diferença entre aquilo que o banco paga para se financiar (depósitos, BCE, etc.) e os juros que cobra nos créditos que concede.
Por outro lado, o Santander viu os lucros baixarem 10% nos primeiros três meses do ano, mantendo, ainda assim, uma rentabilidade dos capitais investidos pelos acionistas – o espanhol Santander – superior a 30%.
Com a introdução dessa garantia, a percentagem de clientes que excedem o patamar dos 90% – fazendo com que o supervisor considere os créditos de “risco elevado” – é já maior do que era em 2018, ano em que o Banco de Portugal sentiu necessidade de introduzir um limite.
Ainda assim, o facto de o supervisor achar que todos os créditos com rácio loan to value (rácio financiamento versus valor da casa) são de “risco elevado” mereceu uma crítica velada por parte do presidente do Millennium BCP. Miguel Maya ironizou que um “casal de engenheiros aeroespaciais que compra uma casa e fica com uma prestação que representa uma taxa de esforço de [apenas] 10%“, só porque aproveita a garantia pública para pedir um crédito à habitação a 95% ou a 100%, é considerado pelo Banco de Portugal um crédito de “risco elevado”.
https://observador.pt/2026/05/06/bcp-critica-banco-de-portugal-por-considerar-de-risco-elevado-creditos-com-garantia-publica/
Essa é uma análise que não faz sentido, defendeu Miguel Maya, salientando que as regras dizem que um crédito pode ser considerado de risco elevado quando as taxas de esforço se aproximam dos limites “e/ou” quando o crédito corresponde a mais de 90% do valor da casa. Ou seja, por muito bons que sejam os rendimentos dos clientes, face ao valor da prestação, um crédito que ultrapasse o rácio loan to value de 90% será sempre considerado “de alto risco”.
Questionado na conferência de imprensa de apresentação de resultados trimestrais, o banqueiro afirmou, uma vez mais, que a garantia pública que viabiliza os empréstimos a 100% é uma “boa medida” que o banco está a “gerir com todo o rigor”. E salientou que as taxas de incumprimento são muito baixas (“há só seis casos que não estão a correr bem”) e perfeitamente comparáveis com o crédito geral concedido pelo banco, sem garantias.
Também João Pedro Oliveira e Costa, presidente do BPI, frisou que as taxas de esforço nos créditos com garantia pública estão “dentro dos parâmetros definidos” e é sempre feita “uma análise rigorosa” das condições que todos os clientes têm de pagar o crédito. Até porque, como assinalou Miguel Maya, com ou sem garantia pública, nunca é do interesse de um banco conceder um crédito se achar que ele não será pago.
https://observador.pt/especiais/prego-a-fundo-dos-bancos-no-credito-a-habitacao-incluindo-com-garantia-do-estado-aos-jovens-em-espanha-ja-se-fala-em-bolha-financeira/