Vivemos na falta de habitação uma das mais preocupantes ameaças à estabilidade política e social, com um problema especialmente grave em Portugal, o país que registou a segunda maior subida nos preços das casas na última década (180% entre 2015 e 2025). Apesar de todas as medidas, anúncios, planos e dinheiro disponível, a situação apenas se agrava. Em Portugal, o ano de 2025 foi marcado por uma subida recorde dos preços. Estamos perante uma manifesta incapacidade na construção, que exigia que se adoptassem medidas que aumentassem rapidamente a oferta. Lamentavelmente nada disso acontece.

Na frente europeia a solução é dinheiro, leis e cimeiras. O presidente do Conselho Europeu António Costa, após um encontro com presidentes da Câmara da União Europeia, anunciou que a presidência irlandesa da União Europeia, que se inicia a 1 de Julho, vai fazer uma cimeira sobre habitação. Além disso, a proposta da Comissão Europeia para o próximo Quadro Financeiro Plurianual (QFP 2028-2034) vai permitir, pela primeira vez, usar fundos europeus para a habitação. Junta-se a isto um conjunto de actos legislativos a que Costa chamou a Lei da Habitação Acessível, a ser apresentada pelo executivo comunitário ainda este ano e que “deverá proporcionar o apoio necessário aos presidentes de câmara e a outros intervenientes na definição de medidas políticas adequadas, nomeadamente em questões como os arrendamentos de curta duração ou a especulação”.

António Costa não está obviamente sozinho neste ativismo feito de papéis da União Europeia. Os documentos elaborados pelo Parlamento Europeu mostram-nos igualmente um discurso de desejos. Um exemplo: “os eurodeputados apelam a que a futura lei estabeleça um equilíbrio entre o desenvolvimento do turismo e a garantia de acesso a habitação a preços acessíveis”. Que lei maravilhosa será essa que pretende igualmente dar “aos países, regiões e órgãos de poder local da UE a flexibilidade necessária” para aplicar as medidas adaptadas à sua realidade?

Também a Comissão elaborou já uma quantidade enorme de documentos sobre o problema e o plano que, recorde-se, foi decidido em finais de 2025. Veja-se, por exemplo, esta comunicação da representação da Comissão Europeia em Portugal, em que temos no fim 12 links sobre o tema, que vão desde perguntas e respostas até um documento, num pesado ficheiro pdf, recheado de bonecos sobre o problema e o plano da habitação.

Se olharmos para o calendário das medidas que a União Europeia quer aplicar ficamos ainda mais perplexos. Usando um trabalho realizado pela Quatro Casas, o calendário é o seguinte: em 2026 teremos a Cimeira da UE sobre Habitação e a Aliança Europeia para a Habitação; no terceiro trimestre de 2026 teremos a Plataforma pan-europeia de investimento; no quarto trimestre de 2026 deverá adoptar-se legislação sobre os serviços de construção e uma nova iniciativa legislativa sobre arrendamentos de curta duração e em 2027 haverá o “pacote de simplificação da habitação”.

Em suma, a União Europeia deixa para depois, algures em 2027, um dos aspectos que mais condiciona a construção de habitação, nomeadamente a simplificação das regras que foram construindo e, no entretanto, acrescenta, pelo menos, mais duas leis. Estamos obviamente conversados em matéria do contributo que virá de Bruxelas para aumentar a oferta de habitação. Neste momento até já desejávamos que não se tivessem metido neste assunto já que o risco de agravarem a situação é real.  Porque nem o dinheiro que prometem – estes pacotes vêm sempre acompanhados de milhões – resolverá o problema, pura e simplesmente porque o problema não está na falta de dinheiro.  O problema está no excesso de regras, na burocracia que aumenta custos e cria o incentivo perverso de construir apenas para os segmentos mais rentáveis. E nem é certo que o problema da habitação tenha alguma coisa a ver com as regras criadas a partir de Bruxelas. Pelo menos no caso português há muito que se poderia fazer para aumentar a oferta, mas é mais fácil e popular aumentar a procura.

Enquanto em Bruxelas se trocam papéis, em Lisboa aumentou-se a procura de habitação e agravou-se o risco de endividamento excessivo das camadas mais jovens da população com as medidas para facilitar a compra de casas por parte dos jovens. O Governo, através do Estado, garante até 15% do valor da casa para jovens até 35 anos, permitindo crédito a 100% sem entrada. E quer agora reforçar a dotação de 1.550 para 2.300 milhões de euros.

Embora não seja rigoroso estabelecer uma relação de causalidade, o certo é que o preço das casas aumentou ainda mais em 2025. O índice de preços da habitação calculado pelo INE registou uma subida recorde de 17,6% em 2025, quando o aumento tinha sido de 9,1% em 2024. Além disso, esta medida está a criar riscos para a estabilidade financeira.

De acordo com o Banco de Portugal, a proporção de novos créditos à habitação concedidos a mutuários de risco elevado passou de 3%, em 2024, para 21%, em 2025. Sem os contratos com garantia do Estado ter-se-ia mantido nos 3%. E repare-se que se os jovens deixarem de pagar ficam sem casa – um problema social grave enquanto os bancos terão de gerir o seu problema reputacional – e os contribuintes pagam aos bancos a parte da garantia.

Quando falamos com os especialistas na matéria há duas áreas em que convergem na urgência de medidas: simplificação nas exigências, processos e autorizações com harmonização das regras a nível nacional e um plano de construção num modelo de parceria público-privada que permitisse que as empresas do sector realizassem investimentos em fábricas para a construção industrial. É difícil fazer isso, quer do ponto de vista operacional como político? Sem dúvida que é. Mas enquanto insistirmos em fazer leis para resolver o problema da habitação, que tem como um dos seus estrangulamentos exactamente as leis, vamos continuar a agravar a situação de falta de oferta. E a alimentar o caminho para uma perigosa instabilidade social e política.