Os 900 euros que Maria J. recebia de pensão chegavam para a alimentação e para a farmácia – desde que a conta da farmácia não aumentasse. Mas não chegavam para outras coisas: almoçar fora com as amigas, viajar ou pagar ajuda doméstica. Porém, Maria J. era dona de um bom apartamento numa das zonas mais procuradas de Lisboa, Campo de Ourique. Era dona porque, neste momento, já não é: vendeu a casa. Mas continuará a viver lá até ao fim da sua vida, se quiser. E, por ter vendido a casa, agora vive com 2.400 euros por mês – e já lhe sobra dinheiro para fazer aquilo que gosta. Incluindo voltar a almoçar com as amigas.

A cerca de 1.700 quilómetros de distância, um casal está há vários anos a trabalhar na Suíça e decidiu aplicar poupanças na compra de uma casa em Lisboa para um investimento de longo prazo para os filhos, ainda pequenos. Como não precisam do imóvel nos próximos anos, aproveitaram para comprar uma casa que só poderá ser habitada (ou rentabilizada) pelos filhos mais tarde – mas conseguiram, assim, comprar o imóvel com um desconto relevante. A casa que compraram foi a de Maria J.

Quem fez a “ponte” entre a vendedora e os compradores foi a Empathia, uma empresa criada em finais de 2024 por Pedro Almeida Cruz, que fez uma longa carreira no setor dos seguros, incluindo como administrador de uma grande empresa da área.

As décadas que passou a lidar, profissionalmente, com questões relacionadas com longevidade deram a Pedro Almeida Cruz a ideia de criar uma empresa que é uma mediadora imobiliária mas “é muito mais do que isso: é uma empresa que tem um objetivo de responsabilidade social que é ajudar as pessoas mais idosas a ter uma velhice mais tranquila“. Isso passa por permitir que elas vendam as próprias casas, recebam o dinheiro que podem aplicar livremente, mas não tenham de sair da casa.

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Ao Observador, o empresário conta que a ideia surgiu do facto de, em Portugal, “haver uma grande percentagem de pessoas, cerca de 75%, que vive em casa própria” e “nas idades mais avançadas a percentagem é ainda maior”. “Há uma grande maioria de pessoas que já pagaram as casas onde vivem, não têm hipotecas, mas muitas delas têm rendimentos que não são suficientes para as suas necessidades de saúde, conforto ou outras”.

Com a valorização das casas na última década, muitas destas pessoas veem-se numa situação em que têm reformas baixas mas são detentores de um ativo valioso, “porém nem se lembram que a sua casa é um ativo que pode ser rentabilizado“, diz o responsável. Tentar melhorar o conforto financeiro vendendo a sua casa e indo para outra, mais pequena ou numa zona mais barata, nem sempre é uma decisão emocionalmente fácil. E pode nem sequer ser algo especialmente vantajoso, dada a subida generalizada dos preços.

“Muitas pessoas acabam, assim, por manter-se na mesma casa até que chegam a uma fase em que, depois de vários anos a viver com menos recursos, não lhes resta outra opção que não ir para um lar, por vezes tendo para isso de vender a casa”, refere Pedro Almeida Cruz. “O que queremos é ajudar as pessoas a permanecerem na sua casa mas receber, desde já, um valor que pode ser muito importante para elas, seja para pagar cuidados de saúde, cuidados ao domicílio ou serviços de limpeza ou engomadoria – ou, então, cumprir outros objetivos de vida, como viajar ou ajudar a família”, acrescenta.

Como é que é possível vender uma casa e continuar a lá viver?

A chave para vender uma casa, receber o dinheiro e continuar a viver lá está em algo que é permitido pela legislação portuguesa: alienar a “nua-propriedade” e, ao mesmo tempo, manter o usufruto vitalício.

“Tipicamente, quando as pessoas compram uma casa, estão a comprar a propriedade e, também, o direito a habitar nessa propriedade – mas o Código Civil permite separar estes dois elementos, a chamada ‘nua-propriedade’ e o usufruto, e é possível fazer a venda do primeiro ao mesmo tempo que se acautela o segundo, através de uma escritura pública“, explica Pedro Almeida Cruz.

Quem compra, regra geral, são investidores (individuais ou empresariais) que não têm necessidade de utilizar a casa nos próximos tempos. Os compradores são atraídos pelo desconto que é calculado conforme as tábuas de esperança média de vida – matéria com que Pedro Almeida Cruz trabalhou toda a vida. A Empathia faz as contas e sugere o valor do desconto face ao preço da casa no mercado. Na maioria das situações, o desconto oscila entre 20% e 50%, conforme a idade do vendedor e outros fatores como a localização da casa.

“O valor do desconto é um valor de referência, partimos do valor de mercado da casa, apurado por métodos de avaliação comummente usados no mercado e, depois, apuramos um valor económico do usufruto, calculado com base na idade, na atratividade da casa e introduzindo alguns cálculos atuariais”, explica Pedro Almeida Cruz. A partir daí, chega-se a “um valor de referência, que é o que indicamos a quem quer vender. Mas se o vendedor disser que quer um pouco mais, desde que dentro de limites de preço economicamente aceitáveis, tentamos ir ao mercado com esse valor”, acrescenta.

Porém, não será tão fácil vender a um preço muito mais elevado porque as mesmas contas que a Empathia faz também são feitas, a partir de semelhantes fontes estatísticas, pelos investidores – “aqui não há segredos“, afirma.

São os compradores que, no fundo, vão estar a assumir o risco de longevidade do proprietário – ou seja, se a pessoa viver mais anos do que o expectável, não há nada que o investidor possa fazer para tirar a pessoa da casa, nem há qualquer alteração do montante que foi pago no momento da transação.

O negócio está pensado para quem tem mais de 75 anos, explica Pedro Almeida Cruz, porque “com uma idade inferior a essa os descontos têm, necessariamente, de ser maiores” e, aí, passa a fazer menos sentido.

“As pessoas podem vender sem que ninguém saiba, nem os vizinhos”

Quando se avança para a venda, as casas são anunciadas no site da empresa, para que os potenciais investidores as possam encontrar. Mas também há casos em que os clientes preferiram que o anúncio não fosse publicitado e, aí, a Empathia tenta fazer “a ponte” diretamente com uma carteira de investidores.

“Este é um modelo que permite que as pessoas vendam sem que ninguém saiba, nem os vizinhos, desde logo porque a legislação prevê que quem fica com o usufruto continua a ter todas as despesas e deveres, incluindo pagar impostos como o IMI e participar em condomínios”, afirma o presidente da Empathia. Regra geral, essas situações de clientes que preferem que não seja colocado anúncio surgem quando os proprietários e os seus herdeiros estão desavindos.

E é aí que reside um dos cuidados a ter com este negócio, de acordo com a leitura de Regina Santos Pereira, sócia da SRS Legal ligada ao departamento de resolução de litígios. “O negócio com menos risco, do ponto de vista de quem investe, será a compra de uma casa de alguém sem herdeiros, já que, quando existem herdeiros, é importante que eles sejam envolvidos na transação porque se trata da venda de um bem ao qual teriam direito no futuro”, explica a advogada.

O risco é que, à morte do proprietário, um ou mais herdeiros tente impugnar o negócio alegando, por exemplo, que à data da venda o proprietário já não estava na posse de todas as suas faculdades mentais e psíquicas.

“É importante que fique bem claro que o vendedor estava na sua capacidade plena e que se comprove que tudo acerca daquele negócio lhe foi explicado”, salienta Regina Santos Pereira, frisando que, no limite, uma situação deste género pode levar a uma anulação do negócio se o herdeiro conseguir provar, por exemplo, que o pai ou a mãe estavam já numa situação de princípio de demência, por exemplo.

“Herdeiros de classe mais baixa tendem a não aceitar tão bem…”

Pedro Almeida Cruz garante que se “procura sempre envolver os herdeiros” nestes negócios – desde que os vendedores estejam disponíveis para isso, claro. “Pedimos sempre às pessoas que falem com os seus herdeiros antes de tomarem qualquer decisão”, afirma o responsável, reconhecendo que nem sempre os filhos aceitam bem o desejo dos pais de vender uma casa que, no futuro, potencialmente ficaria para eles.

“As pessoas da chamada classe alta ou média-alta costumam aceitar muito bem, dizem que a casa é dos pais e eles é que andaram a vida toda a trabalhar para a comprar… Já nos casos das classes mais baixas, por vezes, os herdeiros não aceitam tão bem“, afirma o fundador da Empathia – “há muitas famílias, infelizmente, que estão à espera da casa dos pais para viver um bocadinho melhor.”

Também já aconteceu o contrário, garante Pedro Almeida Cruz. Já houve herdeiros que, eles próprios, contactaram a empresa no sentido de perceber como é que a casa dos pais podia ser vendida, mantendo-se o usufruto. “A ideia é que, depois, toda a família pode usar aquele valor para ajudar a pagar os cuidados dos idosos [incluindo cuidados domiciliários ou refeições entregues em casa], algo que muitas vezes é um fardo económico grande para os filhos”, explica o responsável.

Mas o risco de que alguns herdeiros venham a questionar aquela venda existe e tem de ser acautelado, sublinha Regina Santos Pereira, da SRS Legal. “Estamos a falar de um bem que é vendido e que, por isso, vai deixar de ser dos filhos, ou seja, aquela expectativa de herdar a casa após a morte dos pais é algo que deixa de existir”, refere a advogada, notando que “é importante que fique bem claro que o vendedor está na sua capacidade plena, que tudo foi explicado – e com documentação que o comprove”.

Pedro Almeida Cruz diz que, sobretudo nos casos mais complexos em que não é possível envolver os herdeiros, “são os próprios investidores que exigem que o negócio se faça na presença de dois médicos que atestem as condições de saúde do vendedor, há investidores que só compram se o idoso for a uma junta médica“.

Esta salvaguarda é muito importante porque, esclarece a advogada, “os herdeiros de qualquer grau (incluindo sobrinhos), desde que sejam chamados, à sucessão podem intentar ações para declarar a nulidade ou anular vendas/doações do falecido, por serem interessados na massa hereditária e desde que exista um fundamento legal (nulidade ou anulabilidade)”.

Por outras palavras, “o risco de impugnação existe desde que ao falecido sobrevivam herdeiros e desde que exista fundamento legal para impugnar a venda com usufruto, por exemplo, pelo facto da venda ter sido pelo falecido sem capacidade para o fazer (estado de perturbação mental grave no momento da venda); caso de erro essencial sobre elementos relevantes do negócio; dolo (manobras enganosas que levem a celebrar o negócio) ou coação (física ou moral)”, acrescenta Regina Santos Pereira.

Empresa não “desaparece” depois de fechada a venda

Outro cuidado muito importante a ter, defende a advogada da SRS Legal, passa por assegurar que “fica muito bem definido quem paga o quê, designadamente no que diz respeito a obras”, sejam obras de conservação normais ou obras extraordinárias ou de melhoramentos.

Pedro Almeida Cruz garante que tudo isso é levado em conta no momento do cálculo do valor da casa, ou seja, é descontado um valor para obras que são incontornáveis para a boa manutenção da casa ao longo do período estimado de usufruto.

De resto, “tudo o que são obras extraordinárias são por conta do investidor, embora possa ficar acordada uma coisa diferente no contrato”, afirma o presidente da Empathia, salientando que existe uma grande “flexibilidade” naquilo que pode ficar escrito no contrato de venda. Já se o usufrutuário quiser fazer obras extraordinárias, terá de pedir autorização ao proprietário – que pode opor-se a que elas se realizem – e ficarão ao seu encargo.

Esses são detalhes – potencialmente importantes – sobre os quais os clientes são sempre informados em qualquer negócio e Pedro Almeida Cruz salienta que a experiência que a empresa já acumulou é útil para reconhecer riscos e “aconselhar os clientes”.

E esse aconselhamento não termina com o negócio da venda, frisa o responsável: a Empathia não se fica pela mera transação, a troco de uma comissão, como é comum no negócio imobiliário tradicional. Aqui, existem parcerias com várias entidades, como empresas de limpezas, por exemplo, que são apresentadas aos clientes (os vendedores, usufrutuários) como opções – “as pessoas só contratam se quiserem, como é óbvio, mas têm acesso a descontos” na utilização desses serviços.

Por outro lado, a Empathia também está registada como intermediária de seguros, o que lhe permite ajudar os clientes a escolher produtos financeiros em que podem investir o dinheiro que recebem com a venda da casa.

No caso de Maria J., que vendeu a sua casa em Campo de Ourique, foi através da Empathia que a cliente subscreveu um fundo de pensões que está a obter rendibilidade mas, através de uma descapitalização gradual, está a entregar à cliente 1.500 euros por mês, até fazer 90 anos de idade – por isso é que passou de viver apenas com a pensão de 900 euros para agora ter 2.400 euros ao seu dispor todos os meses.

Se Maria J. morrer antes dos 90 anos, o dinheiro que sobra segue para herança, nos termos normais. Caso a sua vida se prolongue por mais tempo, vai deixar de receber esse extra – “mas ela também não gasta os 2.300 euros que recebe por mês, quase sempre poupa uma grande parte e está, no fundo, a constituir uma segunda ‘almofada’ para o caso de viver mais anos“, explica Pedro Almeida Cruz.