Na semana da Páscoa, um bom amigo e eu estávamos a comentar uma notícia do Observador de 7 de Abril sobre o preço das casas em Portugal: os preços quase triplicaram entre 2015 e 2025, com uma subida de 180%, a segunda maior da União Europeia segundo o Eurostat. O tema é recorrente: subiu com Costa, não parou com Montenegro, e a conversa terminou onde sempre termina, na conclusão de que a coisa vai correr mal. Dias antes, o Financial Times noticiava o oposto em Londres: os preços das casas a descer pelo sexto mês consecutivo. A justaposição incomodou-me. Sobretudo porque não é difícil perceber o que está a acontecer. O Estado português é o pai da crise da habitação.
A narrativa instalada é por demais conhecida. A habitação está inacessível porque os fundos especulam, porque o Alojamento Local absorveu o parque habitacional, porque os americanos fogem de Los Angeles e pagam em dólares o que os portugueses não conseguem pagar em euros, porque os senhorios preferem deixar casas vazias a arrendá-las a preços razoáveis. Esta estória distribui a culpa por actores facilmente identificáveis, sem obrigar ninguém a questionar o que realmente causou isto. Tem, contudo, um problema de fundo: é falsa. Não parcialmente falsa. Estruturalmente falsa.
O preço da habitação em Portugal não subiu porque há vilões no mercado. Subiu porque há dinheiro a mais, casas a menos e pessoas a mais, e porque estas três forças convergiram ao mesmo tempo sobre uma economia que não tinha, nem tem, capacidade de resposta. E o Estado esteve presente em cada uma delas, não como espectador, mas como arquitecto. Luís Cabral, professor de Economia na NYU Stern, escrevia no Expresso em Fevereiro de 2024, num artigo intitulado “Faltam casas, sobram regras”, que a crise da habitação em Portugal é sobretudo uma crise de oferta. Os números são brutais: em 2002 construíram-se 125.700 fogos em Portugal; em 2022, apenas 20.156, segundo dados do Pordata. Os PDM e o embrulho regulatório nacional travaram a construção durante as duas últimas décadas. O mercado não desapareceu. Foi estrangulado.
Comecemos pelo dinheiro. A massa monetária em Portugal, medida pelo agregado M2, segundo dados do Banco de Portugal compilados pela Trading Economics, cresceu de cerca de 130 mil milhões de euros no ano 2000 para aproximadamente 345 mil milhões em 2025. Mais de 200 mil milhões adicionais em circulação numa economia de dimensão modesta, ao longo de vinte e cinco anos. Milton Friedman, que sabemos ser pouco lido pela rapaziada de São Bento, explicava em 1980, com a clareza que a inflação é sempre e em todo o lugar um fenómeno monetário. Quando se injectam 200 mil milhões adicionais numa economia com activos limitados, esses activos sobem de preço. Não é especulação. É a lei de mercado.
A isto somou-se o programa de compra de activos do BCE, iniciado em escala sem precedente a partir de 2015, e que acelerou, e de que maneira, este processo. O balanço consolidado do Eurosistema passou de cerca de dois biliões de euros em 2015 para quase oito biliões no final de 2022, segundo as contas anuais do BCE. Apenas o programa APP acumulou 2.590 mil milhões em compras entre 2015 e 2018; somado ao PEPP pandémico, o total ultrapassa os quatro biliões e meio. Hayek documentava, em Prices and Production, como a injecção de crédito distorce a estrutura de investimento da economia: o dinheiro novo não chega a toda a gente ao mesmo tempo nem pelos mesmos canais, e os activos que o sistema financeiro prefere são os primeiros a absorver a expansão. Em Portugal, um mercado exíguo com oferta habitacional estruturalmente limitada, o efeito foi perverso. A liquidez europeia chegou a Lisboa, ao Porto e ao Algarve antes de chegar ao interior. E quando chegou, chegou com uma força que nenhuma política habitacional local tinha condições de absorver.
Dirão que a expansão monetária foi europeia e a crise da habitação não atingiu todos os países da mesma forma. É verdade, e é exactamente o ponto. A diferença não está no dinheiro, está no que cada país fez, ou não fez, para garantir que a oferta crescia ao ritmo da procura. Em Portugal, a resposta foi clara: não fez nada. Ou pior: fez o suficiente para bloquear quem queria arrendar ou construir.
O stock anunciado nas plataformas imobiliárias em Portugal está hoje cerca de 26% abaixo do pico histórico de 2020. As transacções atingiram 167.003 nos doze meses até Setembro de 2025, o valor mais elevado de que há registo. Mais transacções, menos oferta visível. Os números de Cabral completam o quadro: de 125.700 fogos construídos em 2002 para 20.156 em 2022 não é uma tendência. É um colapso. Assim como as casas que existem mas estão fora do mercado não são um detalhe administrativo. São isso sim a resposta racional de milhares de pequenos proprietários a um ambiente que combina moratórias unilaterais, processos de despejo que demoram anos, fiscalidade sobre rendimentos prediais entre as mais pesadas da Europa segundo dados comparativos da OCDE, e uma insegurança jurídica que torna irracional qualquer horizonte de planeamento de longo prazo. Mises argumentava, em Human Action, que a intervenção regulatória destrói a informação contida nos preços e impede a coordenação entre oferta e procura. Portugal é hoje um caso de estudo desta tese. O mercado não está a falhar. Está a responder racionalmente a incentivos irracionais criados e promovidos pelo Estado.
E então chegou a terceira força, a mais surpreendente. Portugal foi, durante uma geração inteira, um país que se esvaziava. A crise de 2008 a 2014 exportou talento e juventude numa diáspora que os dados do INE registavam com frieza e os portugueses sentiam com resignação. E então, silenciosamente, a curva inverteu-se. Os estrangeiros residentes em Portugal passaram de 421.785 em 2017 para 1.543.697 em 2024, segundo dados da AIMA. São mais de 1,1 milhão de novos residentes em sete anos, duas vezes a população do município de Lisboa. O saldo migratório em 2023 foi de +155.701 pessoas. Em 2024, a população cresceu 109.909 habitantes.
Entretanto, nenhuma nova Lisboa foi construída para os receber. Nem meia. Portugal debate a imigração como se fosse apenas uma questão cultural. O impacto habitacional é tratado como nota de rodapé. Mas 1,1 milhão de pessoas precisam de sítio onde viver, dormir e deixar as chaves. Não de habitação de luxo. Não de activos de investimento. De habitação. E o Estado que desprotege quem arrenda, não ajuda a construir, não simplifica o licenciamento, cobra IMI sobre as casas que existem e apresenta programas de renda acessível sobre as que não existem.
Juntemos as três forças. Mais dinheiro no sistema significa mais poder de compra a perseguir activos reais. Menos oferta disponível significa que esse poder de compra não encontra alívio pelo lado da quantidade. Mais pessoas a precisar de habitação significa que a procura é crescente e estrutural, não cíclica nem especulativa. Quando estas três condições se verificam em simultâneo num mercado com oferta inelástica, o preço não é determinado por ganância nem por falha de mercado. Não tem ideologia. Não tem partido. Não tem culpado. Tem apenas consequências.
O debate público continua, entretanto, focado em desculpas e estorias. Os fundos. Os turistas. Os nómadas. Os ricos. Os senhorios gananciosos. É um debate enviesado e cobarde porque não exige responsabilização nem soluções. Exige apenas indignação, recurso renovável e abundante em terras lusas. E isso tem um preço. Preço este que não é pago pelos fundos nem pelos investidores internacionais. É pago pelo jovem que não consegue sair de casa dos pais em Lisboa, pela família que se mudou para Setúbal porque o Lumiar ficou inacessível.
Portugal não tem uma crise de habitação. Tem três, uma crise monetária, uma crise demográfica, e, muito importante, uma crise de oferta fabricada por quem regula. O preço que os portugueses pagam pela habitação é a conta exacta destas três ausências. E enquanto o diagnóstico continuar errado, o remédio continuará a agravar a doença.
A resposta está do outro lado do canal. Londres, uma das cidades mais pujantes e caras do mundo, registou em 2025 uma queda de 1,8% nos preços das casas, segundo dados do Land Registry, com descidas anuais em 18 dos 33 municípios da capital. Não é um colapso. É uma correcção. E o contraste com Portugal não podia ser mais nítido. O governo britânico, confrontado com a mesma crise de fundo, fez uma escolha diferente: no primeiro mês de mandato reformou as regras de planeamento, introduziu metas obrigatórias de construção para os municípios, e em Dezembro de 2025 aprovou a reescrita mais abrangente do quadro nacional de planeamento em mais de uma década, comprometendo-se com 1,5 milhões de casas num parlamento. Os resultados do lado da oferta ainda não chegaram em escala. Mas a direcção é inequívoca: quando há um problema de oferta, ataca-se a oferta. A política não é secreta. Não precisa de ser inventada. Precisa apenas de ser copiada. Portugal sabe o que fazer. Falta decidir se quer mesmo fazê-lo.