A crise da habitação não abranda e o mais estranho é que não se vêem soluções a serem implementadas. Vemos, ou lemos, os suspeitos do costume, com propostas, como acabar com os turismos, bloquear as rendas, acabar com os vistos gold, tudo soluções que resolverão o problema, não sei é qual. Depois temos os que gritam com o governo, que tem que produzir decretos, vários, bons abundantes e bem confeccionados. Infelizmente mesmo com as modificações da legislação aplicável, as casas não aconteceram, vá-se lá saber porquê. Bem há aquele problema de o custo de produção ser superior ao valor que a generalidade dos interessados tem capacidade de pagar. E o outro, menor, de não haver construtores que os façam. Ainda ouvimos gente inspirada que propõe soluções concretas, tipo pré-fabricação.

Talvez seja de nos focarmos na bola. Então, o que é preciso para produzir casas que as pessoas possam pagar? Primeiro há que considerar que a maioria quer arrendar, não comprar. O problema é o mesmo, casas com rendas que possam ser pagas.

A procura é composta por três tipos de pessoas. As, digamos, ricas, que não fazem parte desta equação que continuam a comprar o que se produz para elas, o outro extremo, os pobres que nunca conseguirão sem ajuda e que dependem da habitação “social”. Falta a fatia “do meio”, a maioria da procura.

O preço da construção decompõe-se em terreno (varia entre os 15% e os 50% ou mais dependente da localização); os projectos (custam cerca de 3%); a margem de lucro do promotor (se for para venda e que nunca será inferior a 20%, lembro que é um processo lento que demora no mínimo 5 anos para quem parte do zero); taxas (3 a 8%) e claro a construção propriamente dita (que custa 40% mais ou menos). Traduzido em dinheiro a construção custa 1500€/m2 e para o resto façam as contas, como muito bem disse o actual secretário-geral da ONU.

Quem tem as ferramentas para ajudar ou mesmo produzir habitação não é o governo, mas as autarquias. São elas que definem onde se pode construir, com que densidade e com que regras. Em muitos casos as revisões dos PDM encolheram as zonas urbanas, pelo que há que as expandir (com urgência), urbanizar as novas zonas e criar expandir também a rede de transportes. Parte destes investimentos podem ser feitos em simultâneo com a construção dos prédios,

Se as Câmaras disponibilizarem os terrenos conseguimos baixar o preço em 15% no mínimo. Se as câmaras fornecerem os projectos (optimizados para um mínimo de conservação), implicitamente aprovados, poupam 3% e meses de espera. A ideia é que os terrenos sejam disponibilizados em “direito de superfície”, mas com opção de compra.

Quanto ao custo por unidade (m2) não é possível fazer nada. Mas podemos encolher o produto, tipo, querida encolhi a casa. Para parametrizarmos, T1 com 50m2 no máximo, T2 com 70, t3 com 90. Ou seja, o custo de produção de um T1 seria de 75 000€, de um T2 105 000€ e de um T3 135 000€. Vamos assumir que as câmaras conseguem interessar fundos pelo “negócio”. Lembro, terrenos em direito de superfície, por 50 anos, projectos optimizados e “grátis”, isenção de taxas e IVA a 6% (esta é a parte do governo). Bom, mas assumindo em contas básicas, uma yield, perdão, uma taxa de rentabilidade para o investidor de 8% conseguiríamos rendas a 500€ para o T1, 700€ para o T2 e 900€ para o T3.

Importa que a atribuição das casas seja feita em função da dimensão do agregado, isto permite até aumentar a mobilidade.

Entretanto as Câmaras também devem ser senhorios, para os que nem estas rendas conseguem pagar, mas também se podiam aventurar no segmento do meio, até para dar (um bom exemplo).

Os terrenos só seriam disponibilizados nestas condições se fossem para investimento em habitação para arrendamento. Poderia ser criada uma cláusula que estipulasse um prazo (10 anos?) para que os terrenos pudessem ser comprados e os apartamentos vendidos.

Os contratos de arrendamento teriam de ser defendidos, com despejos rápidos em caso de incumprimento.

A ideia tem um bocadinho de utopia, mas quem nunca?