Portugal não tem um problema de falta de casas. Tem um problema de falta de confiança. Mas tem também algo mais profundo e raramente assumido: um sistema de incentivos que beneficia diretamente do mau funcionamento do mercado de arrendamento. Enquanto este bloqueio persistir, continuaremos a empurrar gerações inteiras para o endividamento como única forma de acesso à habitação.

Os números são claros. Segundo o Banco de Portugal, o crédito à habitação representa cerca de 80% do crédito total às famílias e ultrapassa os 100 mil milhões de euros. Para a banca, trata-se do ativo mais seguro, previsível e rentável, sustentado por garantias reais e contratos de longo prazo. Num país onde arrendar é caro e inseguro, este modelo torna-se dominante por força das circunstâncias, não por livre escolha. Entretanto o agregado familiar mudou, com famílias mais pequenas, um mercado de trabalho a clamar por maior mobilidade e um sistema que continua preso ao passado.

Um mercado de arrendamento historicamente disfuncional em que décadas de congelamento de rendas, legislação enviesada e uma justiça lenta criaram um ambiente de desconfiança tal que faz com que o proprietário não se fie do sistema, que o inquilino cumpra, que o imóvel seja preservado e  acima de tudo, não acredita que a justiça funcione em tempo útil quando há incumprimento e a razão impõe-se à emoção: prefere não arriscar por isso não arrenda.

Esta retração da oferta gera o efeito previsível: menos casas, rendas mais altas e mais informalidade entre as partes, que fogem ao radar do fisco. Em Lisboa, segundo dados recentes do INE, o preço médio das rendas subiu mais de 30% nos últimos anos, enquanto o número de contratos disponíveis permanece insuficiente face à procura. Perante este cenário, milhares de famílias fazem uma escolha que não é verdadeiramente livre: compram casa.

Comprar passa a ser visto como a alternativa mais “segura” e racionalmente mais económica, versus optar pelo arrendamento, mesmo quando implica contrair dívida por 30 ou 40 anos. Esta realidade alimenta diretamente o sistema bancário. Cada falha do mercado de arrendamento traduz-se, na prática, em mais crédito concedido. Não por conspiração, mas por um claro alinhamento de incentivos: quando arrendar falha, comprar torna-se inevitável.

A questão que raramente se coloca é simples: o que aconteceria se o arrendamento funcionasse? Se existisse confiança jurídica, contratos equilibrados e justiça célere? A resposta é incómoda para o modelo atual. Será que muitas famílias optariam por arrendar? Haveria maior mobilidade, menor endividamento e uma relação mais flexível com a habitação? E teria isso um impacto direto e menos dependência estrutural na banca e no endividamento da nossa juventude a 30-40 anos?

É precisamente por isso que a reforma do arrendamento não é apenas uma questão social, é uma questão económica de fundo. E a solução não exige complexidade, mas sim clareza e coragem política.

Primeiro, é necessário garantir proteção social sem distorcer o mercado. Famílias em situação comprovada de incapacidade financeira devem ser apoiadas diretamente pelo Estado, através do adiantamento da renda ao senhorio após avaliação independente do imóvel e definição de valores justos, durante um período limitado e com obrigação futura de reposição ao Estado, garantindo justiça sem perpetuar dependências. Desta forma, protege-se quem precisa sem transferir o risco social para os proprietários, garantindo previsibilidade e segurança jurídica para quem investe e arrenda.

Segundo, é indispensável restaurar a credibilidade do contrato. Isso implica tribunais especializados, decisões rápidas e execução efetiva. Um princípio simples deve prevalecer: quem não paga, sai; quem destrói, paga e quem, de forma temporária, não pode, tem tempo para reorganizar a sua vida, com urgência e dignidade.

A evidência recente mostra que, quando a confiança regressa, a oferta responde rapidamente e os preços ajustam-se. Não há razão estrutural para que Portugal não consiga replicar este efeito.

O verdadeiro dilema nacional é continuar a sustentar um modelo que empurra cidadãos para o endividamento ao invés de libertar um mercado que pode funcionar com regras claras. Um país onde o acesso à habitação depende quase exclusivamente do crédito não é um país equilibrado. E um mercado de arrendamento que não funciona não é um acidente, é o resultado de escolhas acumuladas de políticas erradas sempre e no clamor da justiça social para uns e da injustiça social para os outros, pois existe em Portugal a irrazoável noção de que os proprietários, os senhorios, são pessoas abastadas, anafadas e imorais que podem acarretar sem consequências com os problemas dos outros.

Portugal precisa de compreender uma verdade fundamental: o sistema mais justo do ponto de vista moral não é aquele que tenta manipular preços ou impor equilíbrios artificiais, mas aquele que permite que os preços emergem livremente da interação entre oferta e procura, sustentados por um sistema judicial que funciona em prol de todos, inquilinos e proprietários e que o Estado, quando interfere de forma arbitrária, tentando impor uma justiça social desligada da realidade económica, destrói os incentivos, reduz a oferta e agrava precisamente os problemas que pretende ver resolvidos.

Sem preços livres, não há sinal económico; sem justiça célere e a funcionar, não há confiança, e sem confiança, não há mercado. Proteger a propriedade, garantir contratos e permitir o funcionamento do mercado não é apenas uma opção económica: é uma exigência ética.

Recuperar a confiança é o primeiro passo. E sem confiança, nenhuma reforma será suficiente.

Viva La Libertad Carajo!