Uma em cada quatro pessoas que pediram crédito para compra de casa em 2025, especificamente para habitação própria e permanente, obteve dos bancos um financiamento entre 90% e 100% do valor da casa – algo que só foi possível graças à garantia pública que o Estado passou no final de 2024/início de 2025 a dar às pessoas com até 35 anos de idade. Com a introdução dessa garantia, a percentagem de clientes que excedem o máximo dos 90% é já maior do que era em 2018, quando o Banco de Portugal sentiu necessidade de introduzir um limite. O “perfil de risco dos mutuários deteriorou-se” em 2025, avisa o supervisor.
Segundo dados do Banco de Portugal, divulgados nesta segunda-feira, no caso da habitação própria e permanente são 24% dos créditos que têm valores de financiamento (face ao valor da casa) que até ao final de 2024 tinham uma prevalência “residual“. Ou seja, os bancos só podiam conceder empréstimos com um rácio LTV (loan to value, ou empréstimo vs valor) maiores do que 90% em situações excecionais – com a garantia, passou a ser um quarto dos créditos.
Esta percentagem de 24% diz respeito aos créditos para compra de habitação própria e permanente – quando se alarga para o crédito para compra de casa, incluindo aquele que não é para habitação própria e permanente dos clientes, a percentagem de créditos com LTV entre 90% e 100% face a esse universo mais alargado é de 19%.
Nos créditos com garantia do Estado, o LTV médio foi de 99% do valor da casa, refere o Banco de Portugal.
https://observador.pt/especiais/prego-a-fundo-dos-bancos-no-credito-a-habitacao-incluindo-com-garantia-do-estado-aos-jovens-em-espanha-ja-se-fala-em-bolha-financeira/
Os dados do Banco de Portugal fazem parte de uma revisão anual das medidas macroprudenciais do supervisor, em particular a chamada “Recomendação Macroprudencial” que foi introduzida em 2018 e que impôs limites não só ao valor do financiamento (não se pode financiar mais de 90% do valor da casa) mas, também, às taxas de esforço calculadas entre o rendimento dos clientes bancários e o valor das prestações.
No primeiro caso, dos limites ao valor do financiamento, a recomendação continua a existir – porém, a garantia pública permite às pessoas com idade até 35 anos obter mais do que os 90% do financiamento, até 100% no limite (sem dar qualquer “entrada” à cabeça). De acordo com o Banco de Portugal a percentagem de clientes que excedem o limite dos 90% é já maior (19%) do que era em 2018 (18%), quando o Banco de Portugal sentiu necessidade de lançar a recomendação macroprudencial, em 2018.
Esta evolução faz que o Banco de Portugal, embora saliente a existência da garantia pública, diga que “o perfil de risco dos mutuários [clientes] deteriorou-se” em 2025.
A proporção de novos créditos à habitação concedidos a mutuários com perfil de risco elevado aumentou de 3%, em 2024, para 21%, em 2025. Este aumento está associado aos créditos que foram concedidos com garantia do Estado, uma vez que as operações realizadas sob este regime apresentaram, tipicamente, rácios LTV de 100%. Excluindo estes créditos, o perfil de risco dos mutuários, em 2025, manter-se-ia em linha com o biénio anterior: apenas 3% do crédito concedido seria atribuído a perfis de risco elevado, enquanto 61% corresponderia a mutuários de risco baixo”, diz o supervisor.
O Banco de Portugal tem classificado como de risco elevado os créditos com rácio LTV superior a 90% ou rácio DSTI (Debt Service-to-Income) superior a 60%. Esse é o rácio que compara os rendimentos e os encargos com a dívida. Entre os clientes que pediram a garantia do Estado, “o rendimento líquido médio mensal destes mutuários fixou-se em cerca de 1.400 euros por titular nas operações com dois mutuários e em 2.100 euros nos contratos com apenas um mutuário”. “Estes valores comparam com 2200 euros e 3000 euros por titular, respetivamente, na totalidade do crédito à habitação”, acrescenta-se.
A taxa de esforço, medida pelo rácio DSTI efetivo médio, atingiu 34%, valor que compara com 29% observado nos contratos de crédito concedido a mutuários jovens (até 35 anos) que não beneficiaram da garantia do Estado. Quando se fala em DSTI “efetivo” está em causa o encargo real dos clientes com a dívida, não incluindo o chamado “choque” que é simulado pelos bancos no momento da concessão de crédito, para prever como é que a taxa de esforço seria num cenário de subida das taxas de juro.
Neste momento é acrescentado um “choque” de 1,5 pontos percentuais acima das Euribor, um valor que já era de três pontos mas foi reduzido para metade quando houve a última subida das taxas de juro. Neste momento, o Banco de Portugal tem admitido rever esse valor mas nada foi, para já, decidido nesse sentido.
Cerca de 20% do crédito à habitação concedido pelos bancos recorreu à garantia
Cerca de um em cada cinco euros de crédito à habitação (20%) concedido pelos bancos em 2025 implicou o recurso à garantia pública. Neste momento, já foi utilizado quase 60% do valor da garantia pública no crédito à habitação aos jovens, que foi lançada pelo Governo no final de 2024.
Foram, inicialmente, alocados 1,2 mil milhões de euros pelo Ministério das Finanças, um valor que entretanto foi várias vezes reforçado. Neste momento, o total é de 1.550 milhões, dos quais cerca de 900 milhões já foram usados.
A garantia pública do Estado cobre até 15% do crédito (daí permitir “contornar” o limite de 90%) e tem uma duração (prevista) de 10 anos, o que significa que expira muito antes do final dos créditos, de um modo geral.
Os dados divulgados nesta segunda-feira dão conta de um “aumento da proporção de novos créditos à habitação nos escalões com maturidades mais longas“. “Os empréstimos com prazos inferiores a 30 anos reduziram-se; em sentido inverso, as maturidades situadas entre 30 e 40 anos ganharam expressão, passando a representar 60% do montante total do novo crédito”, afirma o supervisor, acrescentando que “dentro deste segmento, destacam-se os contratos com prazos entre 37 e 40 anos, cuja representatividade aumentou de 11%, em 2024, para 17%, em 2025“.