Praticamente uma em cada três casas transacionadas em Portugal no ano de 2023 teve como comprador alguém que não tinha naturalidade portuguesa, mas esse peso relativo tem vindo, desde então, a cair, levando a proporção a aproximar-se de uma em cada quatro. Apesar da importância cada vez menor dos estrangeiros nos negócios imobiliários em Portugal, este mercado, globalmente, voltou em 2025 a ter um ano recorde: com uma valorização (inédita) de 17,6%, que representa uma enorme aceleração – de 8,5 pontos percentuais – em relação ao ano anterior. E, apesar da subida dos preços, o número de transações continua a subir.
O Instituto Nacional de Estatística (INE) publicou nesta segunda-feira o seu índice de preços na habitação, que em 2025 (face a 2024) teve um aumento médio anual de 17,6%, o mais veloz desde que há registos. Porém, na comparação (homóloga) entre o quarto trimestre de 2025 e o mesmo período do ano anterior o crescimento foi ainda maior: 18,9%. Esse é um indicador que aponta para uma aceleração dos preços, porque essa variação homóloga aumentou 1,2 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior.
O facto de estas variações assentarem num número maior de transações torna ainda mais robusta a conclusão de que não se verificou, para já, qualquer inversão da tendência no mercado imobiliário em Portugal. “Em 2025 foram transacionadas 169.812 habitações, totalizando 41,2 mil milhões de euros”, referiu o INE, notando que “estes resultados representam aumentos de 8,6% e 21,7%, em número e em valor, respetivamente, face ao ano de 2024″.
Ainda assim, apesar desse aumento anual no número de transações, uma comparação entre o quarto trimestre de 2025 e o quarto trimestre de 2024 sinaliza uma redução de 4,7% no número de negócios. É “a primeira vez, desde o primeiro trimestre de 2024, que se regista uma contração no número de transações em termos homólogos“, salienta o INE.
Rui Torgal, diretor-geral da consultora imobiliária Era, destaca outro dado calculado pelo INE: o facto de estar a ser mais rápido o aumento do preço das casas usadas do que das novas. “As casas usadas continuam a puxar mais pelos preços do que as casas novas, com subidas próximas dos 19% nas usadas, face a cerca de 14% nas novas“, refere o especialista, ouvido pelo Observador.
“Isto confirma que a nova construção está a chegar ao mercado de forma ainda insuficiente, concentrada nos segmentos médio-alto e alto, e não em volume suficiente nas gamas de preço mais procuradas”, explica Rui Torgal, acrescentando que “quando olhamos para o número de transações, o crescimento é também maior nas habitações existentes, o que significa que é o stock antigo que continua a absorver a maior parte da procura“.
O diretor-geral da Era complementa que “onde surgem projetos novos em escala vemos alguma contenção relativa nos preços”. Porém, é um fenómeno que está “ainda longe do necessário para reequilibrar o mercado a nível nacional”.
Existe alguma nova oferta, salienta o diretor-geral da Era, notando que ela “começa a ser visível sobretudo em corredores metropolitanos e em algumas periferias urbanas, em tipologias ajustadas a famílias jovens”. Mesmo nesses mercados, o que esta consultora imobiliária está a verificar “é mais um abrandamento da velocidade de subida” e “não uma descida efetiva de preços, em especial em projetos com boa localização e transportes”.
Onde existe “maior sensibilidade” é nos segmentos mais altos, no “produto novo premium, onde a base de compradores é mais limitada e mais exposta a taxas de juro e a alternativas de investimento”. Para a classe média, Rui Torgal defende que, “para que o impacto nos preços seja visível, é preciso escala: licenciamento mais rápido, estabilidade fiscal e programas que tornem viável construir para vender a preços entre 250 mil e 350 mil euros nas grandes áreas urbanas”.
Naturais de outros países que não Portugal perdem importância
Os dados compilados pelo INE, com base em informações dadas pela Autoridade Tributária sobre as transações imobiliárias, referem a repartição habitualmente feita pelo INE entre compras feitas por pessoas ou entidades com número de identificação fiscal (NIF) dentro ou fora do território nacional. “Em 2025, 8.471 habitações foram adquiridas por compradores com domicílio fiscal fora do território nacional, por um total de 3,4 mil milhões de euros, correspondendo a reduções de 13,3% e 2,1%, respetivamente, em número e valor, relativamente a 2024″.
Porém, embora seja comum referir-se este indicador para calcular a importância dos compradores estrangeiros no mercado nacional, ele pode fazer um retrato enganador. Isto porque um alemão ou um norte-americano que se mudou para Portugal há alguns anos e já mudou a morada fiscal para o país pode ser considerado um português. Por outro lado, um português que passa pelo menos algum do seu tempo fora – e lá tem a sua residência fiscal, por razões profissionais, por exemplo – pode comprar uma casa em Portugal e esse negócio pode ser visto como uma compra por parte de um estrangeiro.
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Por isso, o INE inclui neste relatório, como já tinha feito em publicações anteriores, um retrato que se baseia não no NIF mas, sim, na naturalidade. Este conceito “corresponde ao ‘local do nascimento ou local da residência habitual da mãe à data do nascimento'”, diz o INE, explicando que, “ao contrário do conceito de nacionalidade, que pode variar ao longo do tempo (na medida em que cada cidadão pode obter uma nacionalidade distinta mediante as condições exigidas por cada país) a naturalidade reflete uma condição específica, não mutável ao longo dos anos“.
Nesta perspetiva, olhando apenas para as 148.632 compras feitas por famílias (excluem-se as aquisições realizadas por empresas ou outras entidades), o INE concluiu que, “em 2025, 72,4% do total das habitações transacionadas, 107.546 unidades, foram adquiridas por compradores com naturalidade Portugal”. Trata-se de um aumento de 12% face a 2024, salienta o organismo estatístico, comprovando que são sobretudo os cidadãos nacionais que estão a dar dinamismo ao mercado – seja aqueles que compram a primeira habitação ou aqueles que aproveitam a valorização das suas casas para comprar outras.
Em comparação com as compras feitas por pessoas que são naturais de outro país que não Portugal, trata-se de um aumento mais veloz, tendo em conta que os 41.086 alojamentos comprados por estrangeiros – aqueles que não têm naturalidade portuguesa – apresentam um crescimento de apenas 6,6% em relação ao ano anterior.
A conclusão do INE é que o peso relativo dos estrangeiros, que subiu de forma consistente até 2023, voltou nos últimos anos a perder importância. É algo que não surpreende, diz Rui Torgal, da ERA, salientando que “há um contexto fiscal e regulatório menos favorável ao investidor estrangeiro: fim dos vistos gold, fim do regime de Residentes Não Habituais (RNH) e perspetiva de impostos (IMT) mais elevados para não residentes”.
“Parte desta correção é saudável“, diz Rui Torgal, porque “afasta algum investimento mais especulativo e recentra o mercado nas necessidades permanentes de habitação, em vez de puramente em produtos de investimento”.
Por outro lado, salienta o diretor-geral da Era, também existe “um efeito de normalização pós-pandemia”, ou seja, “o boom de procura internacional em 2021–2023 não era sustentável e 2025 marca o regresso a patamares mais estáveis de clientes estrangeiros”.
A este respeito, Rui Torgal salienta “a incerteza gerada pelo conflito no Golfo e os impactos que pode vir a ter, ou não, no nosso mercado”. Nesta fase, a convicção é que esse impacto “não deverá ser substancial“, mas é algo que carece de uma futura avaliação porque “tudo irá depender dos desenvolvimentos futuros e dos impactos finais desta guerra”.
Tiago Alexandre Correia, economista do BPI, também salienta, em nota de análise, que “no cenário central mantêm-se os fundamentos para a continuação da valorização deste mercado em 2026″. Esses “fundamentos” são fatores como o “crescimento económico com mercado de trabalho robusto, medidas de expansão da oferta que terão um efeito desfasado no tempo e manutenção de alguns estímulos à procura” como os apoios públicos aos jovens.
Mas, tal como Rui Torgal, também o economista do BPI admite que um eventual “abrandamento poderá advir da guerra no Médio Oriente”. Ou seja, “após a última reunião do BCE, os mercados passaram a descontar dois aumentos das taxas de referência em 2026, à boleia da possibilidade de uma ação mais convicta no controlo de um potencial aumento da inflação desencadeado pela crise energética” e, afirma Tiago Alexandre Correia, “neste cenário as condições financeiras seriam mais restritivas e observar-se-ia um recuo na confiança dos agentes económicos, adiando decisões de consumo e investimento”.
O BPI destaca, aliás, que nas novas operações de crédito à habitação (em todo o setor bancário) “observou-se em janeiro um valor contratado de 1.783 milhões de euros, que embora seja superior em 16,3% ao valor homólogo, recuou expressivamente face a dezembro (-18,6%)”. Esse dado “quebrou uma sequência de quatro meses consecutivos com valores mensais de novas operações de crédito à habitação acima dos 2 mil milhões de euros”.
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