Há ideias que sobrevivem não porque funcionam, mas porque são moralmente reconfortantes. O controlo de rendas é uma delas. Politicamente sedutor, especialmente para a esquerda ideológica, mas intelectualmente frágil e economicamente previsível. Sempre que é aplicado, produz exatamente o mesmo resultado: menos casas disponíveis, mais distorções no mercado e uma corrida ainda mais desesperada por quem procura um lugar para viver.

Dois anos depois da declaração de “zonas de mercado residencial em stress” em mais de duas centenas de municípios da Catalunha incluindo Barcelona e praticamente toda a sua área metropolitana, já é possível olhar para os dados com alguma frieza. Não estou surpreendido.

Os números contam uma história pouco confortável para quem acredita que decretos administrativos podem substituir a oferta real de habitação. A intenção política foi simples e procurou limitar a subida das rendas e proteger inquilinos sem a mínima noção de como funciona o mercado e arrisco dizer, o mundo. A realidade foi mais complexa mas também bastante previsível.

O primeiro efeito foi imediato. A oferta de arrendamento permanente caiu a pique. Em Barcelona, por exemplo, o número de casas disponíveis para contratos de longa duração caiu mais de 50% desde o início da medida. Ao mesmo tempo, o mercado reagiu da única forma que os mercados sabem reagir quando confrontados com preços artificialmente limitados, que foi procurar alternativas. Relembro que “os mercados” não são invenções, o mercado são literalmente “todas as pessoas”.

Os proprietários não desapareceram e as casas também não. O que desapareceu foi o arrendamento tradicional. Porquê? Porque não vale a pena. Grande parte do stock migrou para arrendamentos temporários, contratos de curta duração ou até para a venda. Em 2024, cerca de um terço da oferta de arrendamento em Barcelona era temporária. Hoje representa perto de dois terços.

A história repete-se em praticamente todas as cidades analisadas. Em Hospitalet de Llobregat, a oferta de arrendamento permanente caiu cerca de 66%, enquanto os contratos temporários aumentaram mais de 80%. Em Girona e Tarragona, o arrendamento de longa duração caiu perto de metade enquanto o temporário duplicou.

Antes que venham os gurus falar de fenómenos misteriosos, lembremo-nos que não há nada mais simples. Foi apenas racionalidade e comportamento humano. Quando um governo fixa o preço máximo de um bem escasso (e altamente competitivo pelo espaço que ocupa), reduz o incentivo para o oferecer nesse formato. O bem imobiliário continua a existir, mas muda de canal. Enquanto isso, a procura não desaparece, antes pelo contrário, mantém-se ou aumenta.

Nestes mesmos dois anos, o número de interessados por cada anúncio disparou. Em algumas cidades da periferia de Barcelona, como Terrassa ou Sabadell, a pressão da procura duplicou. Em média, um anúncio de arrendamento em Barcelona recebe hoje mais de 60 contactos. A média nacional espanhola ronda pouco mais de metade. Temos assim mais pessoas a disputar menos casas e consequente maior concorrência pelo mesmo espaço.

Naturalmente que isto tem consequências para quem procura casa, tendo o esforço financeiro das famílias aumentado consideravelmente. Em Barcelona e Badalona, o peso da renda ronda 46% do rendimento líquido médio das famílias, muito acima dos 30% considerados saudáveis pelos economistas e instituições internacionais.

E os preços? Também aqui a realidade é mais teimosa do que a ideologia.

Apesar de algumas desacelerações recentes, as rendas continuam hoje mais altas do que quando o controlo foi introduzido. Em Barcelona, o preço médio por metro quadrado subiu cerca de 13% desde 2024. Em Tarragona, quase 16%. Mesmo nas cidades onde as subidas foram mais moderadas, as rendas continuam acima dos níveis anteriores à intervenção. Temos assim menos casas, mais procura e rendas ainda mais elevadas. Que esta frase ecoe na cabeça de todos os Fabians Figueiredos de Portugal durante mais de um minuto.

A história económica está cheia de exemplos semelhantes. De Nova Iorque a Estocolmo, de Berlim a São Francisco, o controlo de rendas tende a produzir sempre o mesmo triângulo de efeitos: escassez, mercado paralelo e deterioração da oferta.

É uma política ideológica, não económica. Parte de uma intuição moral compreensível de que a habitação deve ser acessível, mas ignora o mecanismo básico que determina os preços que é a relação entre oferta e procura. Tentar resolver um problema de escassez limitando preços é como tentar resolver a falta de pão decretando que as padarias não podem cobrar mais por ele.

A solução real para a crise de habitação é bem menos teatral e bem menos sexy  politicamente. Aumentar drasticamente a oferta e principalmente a mobilidade publica em conforto e segurança. Cidades com redes de transporte público rápidas, seguras e eficientes conseguem expandir o seu mercado habitacional. Porquê? Porque a maioria dos empregos estão nos centros económicos (CBD) e não nos bairros residenciais. Um bairro residencial a 25/30 minutos de metro ou comboio de um CBD deixa de ser periferia e passa a ser uma alternativa real.

A questão dos preços das casas resolve-se reduzindo o tempo a que essas casas estão dos empregos das pessoas. Resolve-se aumentando a qualidade de vida das populações criando novos polos urbanos redistribuindo a procura.

A não ser que tencionemos demolir as nossas cidades por inteiro e verticalizar o espaço, investir seriamente na mobilidade pública é o único caminho para criar atractividade em locais que antes não eram desejados, o que por sua vez permite desafogar o mercado, aumentar a oferta e baixar os preços. Relembro que vivemos num país que lamentavelmente decidiu fazer a segunda travessia do Tejo sem via férrea.

Naturalmente que os centros das cidades serão sempre mais caros em casas equivalentes, não há alternativa quando diferentes carteiras competem pelo mesmo espaço. Porém, quando o transporte funciona, a distancia encurta, o território cresce e a qualidade de vida das populações melhora.

A política de habitação verdadeiramente eficaz não é congelar preços mas sim criar condições para que existam mais casas disponíveis e mais lugares atrativos para viver. Isso implica licenciamento mais rápido, menos burocracia urbanística, incentivos à construção, um enquadramento fiscal que não trate os proprietários como adversários e o investimento sério em mobilidade pública.

Aumentar o parque público de habitação para até 20% será certamente algo igualmente benéfico para a sociedade em geral e ao qual dificilmente algum proprietário se oporá. Para isso, podemos começar por saber quantos imóveis têm o Estado e as Câmaras Municipais em condições para tal.

O controlo de rendas tenta resolver o problema pelo decreto. O mercado resolve-o pelo volume. Dois anos depois, a experiência catalã confirma algo que a economia já sabe há décadas: não se pode legislar contra a escassez. Para resolver este problema as soluções são a construção e a mobilidade pública em conforto e segurança. As duas, indissociavelmente.