O pacote fiscal apresentado para a habitação representa uma das intervenções mais robustas dos últimos anos. A redução do IVA para 6% na construção e na reabilitação, bem como os incentivos ao arrendamento e os novos regimes fiscais sinalizam a vontade política de enfrentar um problema que se tornou central na vida económica e social do país.

Mas a ambição de uma medida não garante a sua eficácia. E é precisamente aí que começa o verdadeiro teste.

A definição de “renda moderada” até 2.300 euros e de valores de venda até cerca de 660 mil euros suscita uma interrogação essencial: quando o teto é fixado demasiado alto, não corre o risco de se tornar no novo padrão de mercado? Num contexto de oferta limitada e de procura persistente, os incentivos fiscais podem ser absorvidos pelos preços, em vez de os corrigirem. O efeito paradoxal pode ser a normalização de valores que continuam fora do alcance de uma larga maioria das famílias portuguesas.

A redução do IVA é, em teoria, uma medida acertada. Pode devolver viabilidade económica a projetos que hoje não avançam e criar condições para aumentar a oferta, sobretudo no segmento intermédio, aquele que é o mais pressionado. No entanto, a sua aplicação limitada no tempo (apenas para projetos iniciados até 2029 e com faturas elegíveis até 2032) introduz um fator de incerteza relevante. E o ciclo imobiliário é longo, como sabemos. Grandes empreendimentos atravessam vários anos entre licenciamento moroso, construção e comercialização. Se o enquadramento fiscal não acompanhar este ciclo, arriscamo-nos a criar distorções e desigualdades concorrenciais.

A habitação não se resolve com um único instrumento fiscal. O preço final de uma casa resulta de uma cadeia complexa e da qual fazem parte o solo, a carga tributária global, os custos de construção, o financiamento, as exigências técnicas e, sobretudo, tempo. Tempo de licenciamento, tempo de decisão administrativa, tempo de execução. Sem previsibilidade e celeridade, qualquer benefício fiscal corre o risco de ser diluído.

Há, ainda, uma dimensão que não pode ser ignorada: a necessidade de metas claras e mecanismos de avaliação. Uma política desta escala deveria estar ancorada em objetivos concretos, ou seja, quantas casas adicionais, em que segmentos, com que impacto nos preços, e sujeita a uma monitorização regular. Sem essa disciplina, será difícil distinguir entre um impulso conjuntural e uma transformação estrutural.

O setor privado está disponível para investir e aumentar a oferta, é um facto. Mas, o investimento exige confiança. E a confiança constrói-se com estabilidade regulatória, com coerência nas decisões e com uma visão de médio prazo que ultrapasse o calendário político.

O desafio da habitação é demasiado sério para se esgotar no anúncio de medidas. O que está em causa não é apenas um ajuste fiscal, mas a capacidade de o país criar um mercado mais equilibrado, previsível e acessível.

Na habitação, como noutras áreas estratégicas, a diferença entre intenção e resultado mede-se na execução. E é aí que esta reforma será verdadeiramente avaliada.