Não é a casa dos sonhos, admite. Mas é um pequeno apartamento a que poderá chamar seu e que a deixará a salvo dos preços tão ou mais proibitivos do mercado de arrendamento (onde depender dos humores de um senhorio já lhe trouxe grandes dissabores). Mafalda ganha pouco mais do que o salário mínimo – atualmente 920 euros – e o mesmo acontece com Fábio, o namorado. Ainda assim, o casal está prestes a comprar a sua primeira casa, na margem sul do Tejo, por 315 mil euros – financiados a 100%. A prestação ao banco rondará os 1.300 euros, fixa nos primeiros dois anos. E depois, quando a taxa for variável? Logo se vê.

Mafalda e Fábio, nomes fictícios, não têm ordenados elevados apesar de já estarem mais perto dos 30 do que dos 20. Também não têm poupanças significativas nem pais que os possam ajudar. Por isso, a única razão que levou o casal a pensar em comprar casa foi porque os jovens (até 35 anos) passaram no verão de 2024 a ter, até determinados valores, uma isenção do pagamento de IMT e imposto de selo, que facilmente somariam quase 15 mil euros (numa compra de 315 mil euros).

Por outro lado, apesar de o Banco de Portugal continuar a “recomendar” aos bancos que não financiem mais do que 90% do valor das casas, os jovens passaram também, a partir de finais de 2024, a poder contar com uma garantia pública que cobre o restante. Na prática, esta medida permite obter financiamentos mesmo quando as pessoas não têm, à cabeça, a “entrada” inicial mínima (de pelo menos 10%).

Ao longo do ano de 2025, segundo os dados oficiais, foram celebrados cerca de 25.500 créditos com este apoio estatal. Nas recentes conferências de imprensa para apresentar os resultados anuais, os líderes dos bancos admitiram, de um modo geral, que a garantia pública está a ser muito utilizada – mais até do que previam. Mas garantem que não está a haver “facilitismo” na concessão de crédito.

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Com ou sem garantia pública para a “entrada”, os bancos não estão, no entanto, livres de cumprir os limites da taxa de esforço que estão definidos pelo Banco de Portugal – e que obrigam a simular no rendimento disponível não só o peso da primeira prestação como, também, um eventual agravamento de 1,5 pontos percentuais no indexante do crédito (tipicamente uma das taxas Euribor).

O rácio resultante, conhecido por DSTI (debt service to income), não pode ultrapassar os 50% – ou seja, a prestação não pode superar a metade dos rendimentos líquidos (subtraídos de outros créditos existentes). O nível recomendável fica abaixo dos 30% ou 35%. Mas a subida dos preços das casas tem levado os bancos, na ânsia de conquistar clientes e fazer crescer a carteira de crédito, a multiplicar casos como os de Mafalda e Fábio.

Apesar da prestação mensal elevada, à luz dos seus relativamente parcos rendimentos, o casal não tardou a receber, através de um intermediário de crédito, três propostas diferentes para financiar a 100% a compra daquela casa – e só uma delas pedia a apresentação de um “fiador” para viabilizar o empréstimo.

Mafalda e Fábio vão, em princípio, optar por uma das outras duas propostas, porque não têm familiares a quem queiram pedir que sejam fiadores. E tudo indica que a escritura avançará em breve, apesar de o prazo do crédito ter sido “esticado” ao máximo e de estar prevista uma taxa de esforço que, reconhece a jovem, obrigará o casal a fazer muitos sacrifícios nos próximos anos.

A realidade, no terreno, é que os bancos calculam de forma diferente o rácio DSTI. Para alguns, o subsídio de refeição, por exemplo, não conta. Para outros, conta – total ou parcialmente. Alguns bancos ignoram os prémios e/ou comissões que o cliente recebe mesmo que de forma habitual – outros consideram esses valores mas descontam-lhes uma percentagem.

Há bancos mais agressivos nesta aritmética, outros mais permissivos. No caso de Mafalda e Fábio, que vão comprar casa com um banco que tipicamente tem sido dos mais “flexíveis” no mercado de português, o rendimento tido em conta foi o anual (14 salários) dividido por 12 meses – e os subsídios de refeição foram considerados.

Mesmo assim, “por curiosidade“, diz Mafalda ao Observador, “perguntei à intermediária de crédito qual iria ser a minha taxa de esforço: ela respondeu-me que seria de 48%“.

“Estamos a fazer as coisas com enorme rigor”

Precisamente na semana em que os maiores bancos portugueses apresentaram resultados anuais, o governador do Banco de Portugal encontrou-se com os líderes das instituições financeiras e, entre anúncios de que estará a preparar uma nova taxa cobrada ao setor, Álvaro Santos Pereira quis lembrar os bancos que têm de ser criteriosos na hora de dar crédito.

“A maior pressão concorrencial em alguns segmentos não se deve traduzir num relaxamento dos padrões de concessão de crédito”, avisou o governador do Banco de Portugal, acrescentando que “os bancos continuarão a ser um pilar no financiamento à economia, mas o preço do crédito tem de refletir os riscos associados aos mutuários e ao contexto macroeconómico”.

O Observador questionou, nas conferências de imprensa, os presidentes dos principais bancos sobre este alerta de Álvaro Santos Pereira e sobre o risco de uma inversão do ciclo económico – que neste momento é marcado por uma baixa taxa de desemprego e taxas de juro em níveis razoáveis – e todos garantem que não estão a correr riscos exagerados.

Paulo Macedo, atual rosto do maior banco português, garante que o banco tem feito – internamente e com os supervisores – vários exercícios de “stress” para simular qual seria a sua “resiliência” em cenários muito adversos, incluindo aumentos da taxa de desemprego, recessões económicas e subidas das taxas de juro/redução dos preços das casas. O resultado desses testes deixou o banqueiro tranquilo, garante.

A carteira dos bancos continuaria solvente, mesmo nos cenários mais gravosos, e quanto às famílias, “vemos que o crédito malparado está num nível bastante baixo e as famílias têm melhores taxa de esforço porque o rendimento disponível subiu, porque os salários subiram acima da inflação e a taxa de juro baixou”.

Paulo Macedo salienta que a “capacidade de endividamento das famílias melhorou e vemos um sinal interessante que é a de que a taxa de poupança tem tido um comportamento positivo face àquilo que foi a poupança baixa que tivemos durante décadas”.

O banqueiro admitiu que “para este ciclo continuar bem é preciso que os níveis de emprego se mantenham elevados como estão” – no entanto, Macedo não antevê uma mudança, já que o problema que existe na economia portuguesa, defende, “é falta de mão de obra”, não excesso.

Miguel Maya, líder do segundo maior banco a operar em Portugal, o BCP, também assegurou que, quando o banco define a sua política de crédito, fá-lo com a noção “de que os ciclos económicos existem“, não se “perspetiva o futuro só com base naquilo que foram os melhores anos”. No caso deste banco, 40% dos jovens (até 35 anos) que compraram casa em 2025 usaram a garantia do Estado.

Dando a entender, implicitamente, que terá conhecimento de que possa haver alguns excessos no setor, o banqueiro não quis “comentar o que os outros operadores fazem ou não fazem“. Mas no caso do Millennium BCP o “rigor é absoluto, seja nos créditos com garantia ou sem garantia”.

“Estou absolutamente confiante de que estamos a fazer as coisas com enorme rigor, com enorme critério e a contribuir para que mais jovens possam ter acesso a casa, constituir família e ajudar a resolver outro problema que o País tem que é a [baixa] natalidade”, frisou Miguel Maya.

https://observador.pt/2026/02/25/millennium-bcp-ja-concedeu-mil-milhoes-de-euros-em-credito-a-habitacao-com-garantia-publica-e-quer-dar-mais/

“Ao mínimo sobressalto, é uma chatice”

Ainda assim, a grande aposta dos bancos no crédito à habitação, facilitado pelas medidas de apoio público, evidencia um padrão complexo, diz António Nogueira Leite, economista que, no passado, foi vice-presidente da Caixa Geral de Depósitos. “Os bancos estão a dar muito pouco crédito às empresas mas adoram o crédito hipotecário porque historicamente tem menos risco e, se correr mal, eles ficam com as casas, que continuam a valorizar-se”.

Porém, “ao mínimo sobressalto, é uma chatice“, refere Nogueira Leite, admitindo que algumas pessoas que estão a comprar casa, a preços que subiram tanto em tão poucos anos, “podem vir a ter dificuldades” pelo facto de estarem a endividar-se com taxas de esforço tão elevadas, que podem tornar-se insuportáveis caso os indexantes de crédito voltem a subir. Muitos estão a fazer contratos de taxa mista, mas isso apenas os protege nos primeiros anos do crédito – depois, as prestações passam a flutuar ao sabor das Euribor.

“O Estado poderá acabar por ser chamado [a intervir] em muitas situações de pessoas que têm taxas de esforço muito grandes”, antevê António Nogueira Leite, explicando que muitos são financiamentos elevados em que, “hoje, conseguem cumprir, mas a questão é o que acontece se a economia, por exemplo, deixa de estar em pleno emprego”.

No entanto, o economista reconhece, em conversa com o Observador, que não estamos perante uma situação extrema de excesso de crédito – como quando os bancos financiavam (sem qualquer garantia pública) 100% do valor das casas, ou até mais, com spreads ultra-baixos. “Acabaram-se as loucuras” que levaram à última crise financeira, acredita Nogueira Leite, não só no crédito às famílias como, também, no crédito empresarial, onde hoje em dia se exigem muito mais garantias para os financiamentos.

Os resultados de 2025, apresentados pelos cinco maiores bancos nas últimas semanas, apontam para um crescimento de 7% na carteira de crédito, para cerca de 240 mil milhões de euros – com a componente do crédito à habitação a crescer mais rapidamente e a representar dois terços do aumento total das carteiras.

Mário Trinca, diretor-geral da Alvarez & Marsal em Portugal e responsável pela consultoria do setor financeiro, também diz não ver “quaisquer sinais de laxismo por parte dos bancos na concessão de crédito”.

“É evidente que, neste momento, há entre os bancos uma grande vontade de expandir volume, neste cenário de redução da margem financeira”. Por outras palavras, numa fase em que os bancos recebem menos juros por cada crédito, uma das soluções para manter a rentabilidade é… dar mais créditos.

No entanto, o especialista, cuja opinião se baseia no contacto diário que tem com os bancos, na atividade de consultoria que desenvolve, considera que “pelo passado que os bancos sofreram, com a crise financeira, não me parece que exista um sentimento de facilitismo na concessão de crédito”.

A rentabilidade que os bancos querem ter vão consegui-la “através de mais comissões, mais serviços prestados” – além disso, “não se está a ver a guerra de spreads como houve no passado”, afirma Mário Trinca.

Líder de banco espanhol (presente em Portugal) vê “bolha” no crédito à habitação

“Quando se observam bolhas, é preciso sair“, afirmou Gloria Ortiz, presidente do banco espanhol Bankinter, na apresentação de resultados anuais do grupo que está presente em Portugal (desde a compra das operações do Barclays).

A responsável explicou que não lhe parece existir uma “bolha” no mercado imobiliário, como houve em Espanha (e noutros locais) entre 2005 e 2008, porque existe uma “enorme pressão sobre os preços devido à falta de oferta”. O que a preocupa mais é que os bancos espanhóis estão, em alguns casos, a oferecer financiamentos com taxa fixa a 30 anos com juros que são 100 pontos-base (um ponto percentual) abaixo daquilo que são as taxas de mercado – “perdendo” dinheiro na expectativa de conquistar os clientes e obter rentabilidade de outras formas, com a venda de outros produtos (e comissões).

“Queremos ter um mercado concorrencial e competitivo, mas não a esses preços”, afirmou Gloria Ortiz. É certo que os bancos conseguem, depois, oferecer outros produtos ao longo da vida dos clientes, incluindo crédito ao consumo – mas financiar casas com juros abaixo do ‘custo do dinheiro’ “não é lógico, pode-se fazer em alguns casos específicos mas não se pode construir carteiras deficitárias porque isso pode levar a problemas”, avisou a líder do Bankinter, em janeiro.

Ortiz não está sozinha nos alertas que faz. O jornal espanhol El País escreveu há cerca de um mês que os preços elevados na habitação e a “guerra” entre os bancos estão a provocar “receios de uma nova bolha bancária“. O texto baseava-se, em parte, no que disse um consultor que trabalha com vários bancos espanhóis assumindo que já começa a detetar instituições financeiras que concedem empréstimos com condições que divergem das recomendações tanto do Banco Central Europeu (BCE) quanto da Autoridade Bancária Europeia (EBA).

Mas outros banqueiros, em Espanha, não têm a mesma posição que a líder do Bankinter. Gonzalo Gortázar, presidente do CaixaBank (dono do BPI), e Carlos Torres, líder do BBVA, consideraram que não faz sentido falar em “bolhas”.

Para estes, a concessão de créditos hipotecários a taxas baixas é normal, desde que representem uma pequena parte da carteira total. Além disso, o risco é mitigado se se tratar de casas com elevada liquidez (para serem vendidas facilmente, pelo banco, caso haja uma execução do devedor) e de clientes aos quais existe uma perspetiva de venda de produtos associados (que possam, esses sim, ser muito rentáveis para o banco).